富美興公寓有粉紅簿嗎？來自30年法律承諾的真相

有的，富美興公寓有粉紅簿，絕大多數建案均已為住戶完整辦妥粉紅簿核發，這得益於三大核心要素：符合國際標準的規範化法律管理模式、超過30年持續如期核發粉紅簿的承諾，以及經數萬名住戶實際驗證的品牌信譽。特別是，這在越南房地產市場上實屬罕見，因為許多其他開發商仍普遍存在延遲核發粉紅簿的情況。

然而，實際上也有記錄顯示部分 PMH 建案仍存在法律障礙而尚未獲發粉紅簿，典型例子是住戶已等待4年的 Hưng Phúc Premier，以及其他4個正由胡志明市第1645號工作小組於2025年協助解決的建案。因此，買方需要明確區分已擁有完整粉紅簿的建案群與仍在辦理手續的建案群，以做出準確的投資決策。

此外，當直接與胡志明市各大開發商進行比較時，富美興在如期核發粉紅簿的比率、文件處理時間快於行業平均水平，以及在高端市場板塊中法律爭議歷史最低等方面，依然保持著領先地位。

首先，以下文章將針對各個具體建案全面分析富美興公寓的粉紅簿狀況，闡釋打造30年法律承諾的基石，並協助買方在出資前準確辨識風險。

富美興公寓有粉紅簿嗎？

有的，富美興公寓有粉紅簿，主要有三大原因：開發商連續30多年保持法律承諾、絕大多數已交屋建案均已為住戶完成粉紅簿核發手續，以及 PMH 的法律文件管理模式自成立之初便依循國際標準設計。

具體而言，富美興公寓的粉紅簿核發狀況被評為胡志明市房地產發展史上罕見的亮點之一。當許多其他開發商因權狀延宕多年而面臨接連不斷的訴願與訴訟之際，富美興發展責任有限公司保持著卓越的按期核發粉紅簿比例，成為胡志明市購屋族在評估開發商法律信譽時經常採用的標竿準則。

是什麼造就了富美興30年的法律承諾？

富美興30年的法律承諾建立在3大核心基石之上：具有嚴格法律標準的國際合資背景、專業且專屬的內部文件管理流程，以及必須維持高端市場信譽的品牌壓力。

首先，富美興於 1993 年以臺灣 Central Trading and Development (CT&D) 與越南合作夥伴的合資企業形式成立，從一開始即依循法律框架及國際建案管理標準運作。這與習慣以零散、欠缺系統的方式管理法務文件的純越南本土開發商，形成根本差異。

第二，富美興公司在建案推進的每個階段都設立了專責的內部法務部門。不同於許多開發商等到交屋後才開始辦理粉紅簿手續，PMH在裝修完工施工階段即同步完善各項法律文件（竣工申報、驗收、繳納土地使用費），大幅縮短了交屋後的處理時間。

第三，高端市場的品牌聲譽帶來了反向壓力：PMH的目標客群為越南高所得人士及外籍人士，這群客戶對法律風險格外敏感。任何粉紅簿延誤事件都會立即衝擊品牌價值與銷售業績。正是這種市場約束力，成為促使PMH長期維持法律承諾的最強大動力。

有哪些證據證實 PMH 如期核發粉紅簿？

有3組具體實證可以證實 PMH 在過去30年間均按期核發粉紅簿：已全面完成權狀核發的大型建案清單、數以萬計實際住戶的正面回饋，以及胡志明市政府機關對該開發商高度法規遵循的認可。

具體而言，富美興的大型建案如 Sky Garden 1、2、3；Scenic Valley；Riverside Residence；The Panorama；Midtown（M-One、M-Infinity）；Happy Residence；以及 Nam Thông、Mỹ Thái、Hưng Thái 等多個別墅區，均已在多年前為全體住戶完整核發粉紅簿。這些建案代表了數千戶已取得合法產權證明的公寓與別墅。

此外，富美興住戶社群在各大知名房地產論壇上的評價一致指出，富美興如期核發粉紅簿是買方分享購屋經驗時最常被提及的要素。這是比開發商任何承諾都更具實際價值的社會認同（social proof）。

富美興有哪些建案已取得粉紅簿？

依粉紅簿的法律現況，富美興的建案可分為三大類：已完整核發粉紅簿的建案（佔絕大多數）、正處於辦理程序完善階段的建案，以及少數仍有法規問題尚未獲發的建案。

以下是胡志明市第七郡富美興新城區代表性建案的粉紅簿現況彙整表，協助買方在交易前查核法律狀態。該表按3種狀態分類：已取得粉紅簿、正在辦理中以及尚有問題待解。

建案	類型	土地權狀狀態	土地使用期限
Sky Garden 1, 2, 3	大樓公寓	已取得完整粉紅簿	長期有效（越南籍人士）
Scenic Valley	大樓公寓	已取得完整粉紅簿	長期有效（越南籍人士）
Riverside Residence	大樓公寓	已取得完整粉紅簿	長期有效（越南籍人士）
The Panorama	大樓公寓	已取得完整粉紅簿	長期有效（越南籍人士）
Midtown (M-One, M-Infinity)	大樓公寓	已取得完整粉紅簿	長期有效（越南籍人士）
Nam Thông、Mỹ Thái 別墅	獨棟／連棟別墅	已取得獨立房屋所有權狀（粉紅簿）	長期有效（越南籍人士）
C12B-2 地號、S4-3 地號	住商混合公寓	正在排除困難（2025年）	50年，至2043年5月19日止
C17-2地號、CR8-2B地號	住商混合公寓	正在排除困難（2025年）	50年，至2043年5月19日止
Hưng Phúc Premier	大樓公寓	仍有困難尚未解決	尚未確定

更重要的是，買方應透過兩個正式管道查證個別戶別的具體法律狀況：至胡志明市資源與環境廳入口網站進行線上查詢，或親自前往位於第三郡張定街（Trương Định）60號的胡志明市土地登記處辦理。

富美興有哪些建案目前面臨法律問題而尚未獲發房屋所有權狀（粉紅簿）？

截至2025年5月，共有5個富美興建案面臨法律障礙尚未獲發房屋所有權狀（粉紅簿），分為兩個層次：正透過第1645號工作小組積極協調化解的組別，以及仍待更繁複程序處理的組別。

積極協調化解的組別包含由第1645號工作小組於2025年5月15日開會敲定解決方案的4個建案：

• Lô C12B-2（新美坊）：12戶公寓、18間店面。已獲胡志明市人民委員會核發建案粉紅簿，期限為50年，至2043年5月19日止。開發商已完成超過450億越南盾的財務義務。目前正等待處理個別公寓單位的產權核發。
• Lô S4-3（新美坊）：242戶公寓、18間店面。已獲發面積4,630 m²的建案土地粉紅簿，期限為50年，至2043年5月19日止。現正辦理完成稅務義務，以便為每戶核發粉紅簿。
• C17-2 地塊（Tân Mỹ 坊）：19 戶公寓、19 間商店。於 2024 年 3 月取得建築許可，並於 2025 年通過符合使用條件的驗收。開發商已繳納超過 500 億越南盾的財務義務款項。
• Lô CR8-2B（新美坊）：76戶公寓、9間店面。已獲農業與環境廳核發面積為2,643.6 m²的土地權利證書，期限為50年，至2043年5月19日止。已完成逾280億越南盾的義務，並於2023年完成驗收。

仍待繁複程序處理的組別為 Hưng Phúc Premier，其延遲發放粉紅簿的情形自2020年持續至今。依胡志明市人民委員會的指示，各相關部門正加緊進行審查，預計要到2025年9月各項障礙才能處理完畢。

造成部分富美興建案延遲獲發粉紅簿的原因為何？

富美興部分建案延遲核發粉紅簿主要有 3 個原因：與稅務機關確認財務義務流程中遭遇困難、土地登記處與區域稅捐分局之間的跨部門協調延宕，以及富美興部分地塊的使用期限為 50 年，需要處理更複雜的法律程序。

具體而言，胡志明市核發粉紅簿的流程需要多個不同政府機關循序配合。開發商向土地登記處遞交申請文件，該機關隨後轉交至稅捐分局計算並收取登記稅費，之後再轉回以處理並為每戶公寓核發權利證書。一旦遇到行政積壓，系統中的每個流轉環節都可能延誤數週至數月。

此外，富美興與大多數其他住宅建案相比的特殊之處在於，該城區內的許多地塊自 1993 年至 2000 年間獲批的土地使用期限為 50 年。這需要土地管理機關進一步確認展期條件並確定適用的粉紅簿類型，進而導致流程產生額外延遲。

更重要的是，買方需要清楚區分 2 種延遲發證情況，以準確評估風險程度：

• 因行政手續延誤：建案符合法定條件，文件正於系統中審查處理，買方的實際所有權仍受保障。這正是 1645 專案小組目前正在協助解決的 4 個建案的情況。
• 因法律爭議或財務義務尚未履行完畢而延誤：這是向二手轉售屋主購買成屋時需要避免的高風險情況。

富美興在法律層面上是否比其他開發商更值得信賴？

富美興在如期發證率與良好法規紀錄方面勝出，其他開發商在推案開發速度上更具優勢，而在胡志明市高端市場中，富美興對於自住或長期投資買方而言，在整體法律信譽上最為理想。

具體而言，下表根據公寓買方在簽約前需考量的4項最核心法律標準，直接比較胡志明市4大開發商。本資訊彙整自市場實際數據與住戶回饋，非主觀評價。

項目	富美興	Vingroup	Novaland	Hung Thinh
已取得房屋所有權狀（粉紅簿）之建案比例	高（85%以上）	高（80%以上）	中等（60-70%）	中等（55-65%）
法律糾紛歷史	極低	低	中偏高	中等
從交屋到核發產權證書（粉紅簿）的平均時間	6-12 個月	12-18 個月	18-36 個月	18-30 個月
不動產開發經驗	30 年（自 1993 年起）	20 年（自 2001 年起）	15 年（自 2007 年起）	20 年（自 2000 年起）

然而，需要注意的是，這種比較僅具相對性，且很大程度取決於各個具體建案。即使是富美興，也曾有如上文分析所提及遭遇法律程序阻礙的建案。重要的是，富美興具備更快速、更透明的處理與排解機制，極少讓延遲核發粉紅簿的情況演變成曠日持久的爭議。

此外，對於外國投資人而言，富美興擁有獨特優勢，是越南少數熟悉向外國個人及組織核發 50 年期粉紅簿流程的開發商之一，而該流程遠比向越南人核發長期有效的房屋及土地權利證書（粉紅簿）更加複雜。

如果富美興公寓延遲核發粉紅簿，買方權益如何受到保障？

是的，購買富美興公寓遭遇延遲核發粉紅簿時，買方權益可透過 3 項機制獲得保障：2023年《住宅法》明確規定開發商的責任與處罰機制、透過胡志明市第 1645 號專責工作小組的申訴機制，以及買方在必要時代替開發商自行辦理手續的權利。

具體而言，儘管延遲核發粉紅簿會為住戶帶來困擾與擔憂，但現行法律框架已賦予買方比以往更多實質保護權益的工具，特別是在 2023年《住宅法》生效之後。

富美興開發商若未按期核發粉紅簿將面臨何種處罰？

根據 2023年《住宅法》第 39 條第 8 款，富美興開發商若在交屋日起 50 天內未提交申請核發粉紅簿的檔案，將面臨行政處罰。買方有權向胡志明市建設局、自然資源與環境局申訴，或直接向第 1645 號專責工作小組反映以獲取協助排解。若開發商不配合提供檔案，買方可向法院提起民事訴訟，要求開發商切實履行合約義務。這是受法律明確保障的權利，不取決於開發商的善意配合。

富美興公寓在尚未取得粉紅簿時價值是否會受到影響？

是的，富美興公寓在尚未取得粉紅簿時價值確實會受到影響，相較於同地段已具備完整粉紅簿的戶型，實際折價幅度約在 5% 至 15% 之間，具體取決於法律風險程度與預期等待時間。尚未取得粉紅簿的公寓無法獨立向銀行抵押貸款，也無法透過公證處進行一般的買賣交易，而必須經過繁瑣的合約轉讓流程。這降低了資產的流動性，並在短期內限制了屋主活化資產的能力。當建案完整獲發粉紅簿後，公寓價值通常會回升並重返正常市場水準。