富美興 Shophouse 的粉紅簿：投資人需要查核的長期所有權證書

富美興 shophouse 的粉紅簿是長期（永久）所有權證書，不像市場上大部分 shophouse 受限於 50 年，這是任何投資人在投入資金前都必須仔細查核的核心法律要素。尤其富美興都市區內 100% 的 shophouse 單位，開發商均承諾依越南法律規定核發土地使用權、房屋所有權及附著於土地之資產的證書，並採直接簽訂買賣契約及銀行保證。

為取得富美興 shophouse 的粉紅簿，投資人須完成申請核發證書的文件，包括個人法律證件、買賣契約及納稅憑證，其中開發商富美興將全程陪同協助向主管機關遞交文件。一般自雙方簽訂買賣契約及交屋起算，約 12 至 18 個月可取得證書。

更重要的是，在富美興持有長期粉紅簿可為投資人帶來 3 項策略性法律優勢：資產符合銀行抵押條件，貸款額度最高可達 shophouse 價值的 50%；因過戶手續迅速，轉售時流動性高；以及憑藉透明的法律基礎，資產價值隨時間穩健增長。以下為完整詳細分析，協助投資人正確理解並在決定投資富美興 shophouse 前充分查核。

什麼是富美興 Shophouse 的粉紅簿？

富美興 shophouse 的粉紅簿是土地使用權、房屋所有權及附著於土地之資產的證書，由有權限的國家機關核發給富美興都市區內 shophouse 的所有權人，依越南法律規定確認其合法且長期的所有權。

為更清楚了解此類文件的法律本質，需將 shophouse 的粉紅簿與房地產市場上流通的其他類型證書加以區別。

本質上，粉紅簿（正式名稱為「土地使用權、房屋所有權及附著於土地之資產證明書」）是確立個人或組織對越南不動產資產所有權的最高法律文件。這是所有權人進行買賣、轉讓、抵押、出租及繼承等民事交易的法律依據。

店屋（shophouse）粉紅簿與一般公寓粉紅簿的重要差異，在於資產的使用目的。一般集合住宅公寓所核發的粉紅簿登載用途為居住，而店屋則是兼具居住與商業經營功能的複合型不動產。富美興店屋的粉紅簿登載房屋所有權及住宅用地使用權，據此成為長期（永久）所有權期限的法律基礎，而非如許多其他建案受限於50年商業用地租賃期限。

具體而言，富美興的店屋興建於住宅用地（而非商業服務用地）之上，經規劃並核准為商業住宅，因此依現行《住宅法》及《土地法》符合核發長期所有權證書的條件。這正是富美興店屋粉紅簿在法律效力上優於市場上大多數其他商業店屋的關鍵所在。

富美興店屋是否可獲核發長期所有權粉紅簿？

可以，富美興店屋可獲核發長期（永久）所有權粉紅簿，原因為：(1) 店屋興建於住宅用地，而非商業服務用地；(2) 開發商富美興與買方直接簽訂買賣契約，並有銀行提供保證；(3) 100%的店屋已完成法律程序，且實際上已透過多次交屋批次將粉紅簿交付客戶。

此事實已透過富美興為購買都市區內各分區店屋及公寓的客戶所舉辦的多場所有權證書頒發典禮獲得驗證。以下為投資人需要清楚掌握的两項重要內容。

富美興哪些類型的店屋可獲核發粉紅簿？

富美興目前有6個主要店屋群組已取得長期有效的房屋及土地權利證書（粉紅簿），依建案及臨路位置區分。

下表彙整富美興已取得粉紅簿的shophouse建案，方便投資人依位置與面積快速比對：

建案	臨路位置	面積	備註
Grand View	Nguyễn Đức Cảnh	68 – 220 m²	11戶，1樓1層，設有地下室
Hưng Phúc Premier	Nguyễn Lương Bằng	80 – 200 m²	1樓1層，長期有效的房屋及土地權利證書（粉紅簿）
The Panorama	富美興內部	100 – 550 m²	地下室 + 1樓 + 2樓 + 庭園
Scenic Valley 2	Scenic Valley 社區內	80 – 180 m²	8戶，1樓加1樓，附庭園
Riverside Residence	運河旁	80 – 200 m²	法律文件齊全，長期有效的房屋及土地權利證書（粉紅簿）
The Horizon	Trần Văn Trà（半月湖）	120 – 300 m²	3戶，位於市中心的精華地段

上述所有項目的共同點是，shophouse均興建於商業住宅樓群的1樓與2樓，而非純商業公寓的基座樓層，因此依越南住宅法規定，符合核發永久紅皮的條件。

富美興店面住宅符合核發長期所有權紅皮的條件為何？

富美興店面住宅要取得長期所有權紅皮，有3項核心條件：土地種類必須是住宅用地、買賣契約必須與開發商直接簽訂，以及財務義務（稅費）必須完全履行完畢。

條件1：土地種類必須是住宅用地（residential land）

這是關鍵的決定性條件。依2014年住宅法（及後續修正規定），興建於住宅用地上的商業住宅，其所有權人為越南籍個人者，可獲核發無期限的權利證書。反之，興建於商業服務用地上的建物，僅能依土地租賃契約的期限持有，通常為50年。富美興店面住宅位於已規劃並移交給開發商的住宅用地上，因此符合此項條件。

條件2：買賣契約須與開發商直接簽訂

買方須與富美興發展責任有限公司（開發商）簽訂正式買賣契約，不得透過出資合約或投資合作方式辦理。買賣契約是日後申請核發權利證書的法律依據。

條件3：完成財務義務

在送交申請粉紅簿（房屋及土地權利證書）的文件之前，買方須依規定完成各項稅費，包括契稅（trước bạ）、個人所得稅（若因轉讓而產生），以及文件審定費。富美興開發商承諾於店面交屋時，協助客戶將完整文件送交主管機關。

富美興Shophouse領取粉紅簿的程序包含哪些步驟？

富美興Shophouse領取粉紅簿的程序包含4個主要步驟：準備個人及法律文件、完成財務義務、配合開發商向土地登記辦公室送件，以及於交屋後12至18個月內領取粉紅簿結果。

以下為各步驟的詳細說明，協助投資人主動準備，避免產生不必要的等待時間。

富美興Shophouse申請所有權證明的文件包含哪些內容？

富美興Shophouse申請粉紅簿的文件包含5大類證件，須在配合開發商向主管機關送件前準備齊全。

下表列出需要準備的文件類別，以及各類別的重要注意事項：

文件類別	具體文件	注意事項
個人證件	CCCD/CMND（公證影本）、戶口名簿（如需要）	提交時須仍在有效期限內
買賣合約	與開發商富美興簽訂的HĐMB正本	須為經公證／認證的版本
交屋紀錄	店面交屋紀錄、驗收紀錄	附現況照片
財務憑證	店面購買付款發票、契稅繳納憑證	完整保存所有收據正本
申請書	依資源與環境部範本填寫之權狀核發申請書	開發商協助填寫表單並檢查文件

富美興在此環節的協助角色相當重要。開發商承諾在整個申請土地使用權及房屋所有權證書的過程中與客戶同行，隨後遞交至第7郡土地登記辦公室的權責機關（現由守德市或行政重組後相當的行政單位管轄）。這有助於買方避免繁複的行政程序，並縮短文件處理時間。

富美興Shophouse的粉紅簿核發時間要多久？

富美興Shophouse的粉紅簿核發時間通常為自雙方簽訂買賣合約起12至18個月，視建案法律文件的完備進度及買方的財務義務狀況而定。

為更清楚了解，以下為核發粉紅簿流程各階段的時間節點：

第1階段：簽訂買賣合約及付款（第1個月至第3個月） 與開發商簽訂買賣合約並依承諾進度完成各期付款後，買方需保留所有收據及發票正本，作為申請核發粉紅簿文件的依據。

第2階段：店面交屋及實地查驗（第3個月至第6個月） 當建案完工並具備交屋條件時，開發商會為每位客戶辦理店面交屋。交屋紀錄是申請核發粉紅簿文件中的必備資料。

第3階段：遞交文件及審核（第6個月至第12個月） 開發商與客戶配合完成文件並遞交至土地登記辦公室。權責機關審核文件、實地查驗並處理財務義務（契稅）。

第4階段：取得粉紅簿（第12至第18個月） 在文件核准且財務義務完成後，土地登記機關核發權利證書，並透過開發商或直接交付給所有權人。

可能延長時間的因素包括：稅費義務未及時完成、文件缺漏或資訊錯誤，或主管機關在送件量大的時點需要更多處理時間。投資人應從交屋階段起主動與富美興的法務部門配合，將這段時間縮到最短。

富美興Shophouse的粉紅簿為投資人帶來哪些法律優勢？

富美興Shophouse的粉紅簿為投資人帶來3項策略性法律優勢：可向銀行抵押貸款且額度高、轉售時流動性佳，以及因永久法律基礎而使資產價值隨時間穩健增長。

此外，在越南不動產市場法律日益收緊的背景下，持有具明確權利證書的資產，已成為區分安全投資管道與風險投資管道的重要篩選因素。

長期所有權的粉紅簿是否讓銀行抵押貸款更容易？

是的，富美興Shophouse的長期所有權粉紅簿能讓銀行抵押貸款明顯更容易，原因在於：銀行接受長期擔保資產，貸款額度最高可達Shophouse價值的50%，利率較有期限所有權的資產更優惠，且因法律文件完整透明，鑑價程序更快。

具體而言，對於持有永久粉紅簿的富美興shophouse，銀行會依實際市場價值評估擔保資產，不會因持有期限風險而扣減價值。相對地，僅持有50年粉紅簿的shophouse，尤其是已使用多年的物件，銀行會套用擔保資產價值折減係數，導致貸款額度較低、貸款條件更嚴格。

此外，另一項重要優勢是，已為富美興建案提供保證的銀行（依商品房強制銀行保證機制），通常對該開發商的產品設有優化的撥款流程與內部抵押程序，可縮短投資人的審核時間。

持有長期有效粉紅簿的shophouse轉售時流動性較佳嗎？

是的，持有長期有效粉紅簿的富美興shophouse，轉售時的流動性優於有期限持有的shophouse，原因如下：買方可繼續獲發永久粉紅簿（不會像50年shophouse那樣被縮短剩餘期限）、過戶程序簡單透明，且這是銀行願意為新買方提供資金的資產。

關於持有粉紅簿的富美興shophouse轉售過戶程序，流程包含3個主要步驟：

步驟1：公證轉讓合約 雙方（賣方與買方）攜帶粉紅簿正本、公民身分證及轉讓合約至公證事務所辦理合約公證。處理時間通常為1至3個工作日。

步驟2：向土地登記辦公室提交變動登記文件 公證後，買方提交土地使用權變動登記文件，並附上契稅繳費憑證。土地登記辦公室會於系統更新新所有權人資訊，並重新核發記載買方姓名的粉紅簿。

步驟3：領取新粉紅簿 自完整提交文件之日起，領取已完成過戶的粉紅簿通常需10至30個工作日，視當時登記機關的工作負荷而定。

市場實務顯示，持有長期有效房屋及土地權利證書（粉紅簿）的富美興 shophouse，相較於僅有公證文件或出資合約的 shophouse，成交速度更快、也較不易被壓價，因為買方在法務上可獲得完整保障，且更容易取得銀行貸款資金。

富美興 shophouse 的長期持有粉紅簿，與市場上 50 年持有期的 shophouse 有何不同？

富美興 shophouse 的粉紅簿相較於 50 年期的 shophouse，在法務性質（永久與有期限）、銀行資金取得（額度較高）以及轉售流動性價值（不會隨持有期限剩餘時間而折減）等方面均較為優越。

然而，投資人必須清楚認知一項重要事實：目前市場上存在許多仲介廣告宣稱 shophouse「長期持有」，但實際上該產品興建於商業服務用地上，僅符合核發 50 年期限證書的條件。這是投資人在查證時不可忽視的法務界線。

為何市場上大部分 shophouse 僅能持有 50 年，而非長期持有？

市場上大部分 shophouse 之所以受限於 50 年，是因為其興建於商業服務用地（而非住宅用地），導致持有期限受開發商與國家之間的土地租賃合約所拘束。土地租賃期屆滿時，附著於土地之資產的所有權亦隨之終止，或須依主管機關條件辦理展延。

根據土地法專家的分析，屬於純商業住宅大樓裙樓（即大樓興建於住宅用地上，但地面層設計供營業使用）的 shophouse 可能落入法務爭議地帶，因為商業部分雖被部分開發商廣告為「長期持有」，但法律實務上並不允許。土地法研究者阮文頂（Nguyễn Văn Đỉnh）碩士指出，許多住宅大樓裙樓 shophouse 並不符合核發永久持有期限的法務條件，儘管仲介如此廣告宣傳。

投資人應查核哪些事項，以確認 shophouse 粉紅簿確實為長期持有？

投資人需自行查核4項獨立法律要素，以確認shophouse的粉紅簿是否確實為長期所有權：建案紅簿上的土地種類、規劃中的土地使用目的、買賣契約內容，以及先前已核發給客戶的粉紅簿實際狀況。

投資人獨立法律查核清單：

• 查詢土地種類：要求開發商或仲介交易平台提供建案的土地交付決定或土地租賃契約，以確認土地種類為「住宅用地」或「商業服務用地」。
• 檢視粉紅簿樣本：要求查看先前已核發給既有客戶的粉紅簿，特別留意權狀上「土地使用期限」欄位。
• 向土地登記辦公室確認：依地號與地籍圖號至第7郡土地登記辦公室查詢該筆土地資訊，以核實土地種類與法律狀態。
• 諮詢獨立律師：在簽署訂金契約或買賣契約前，投資人應委任獨立的不動產律師（與開發商及仲介交易平台均無關聯）審閱建案的全部法律文件。

就富美興的shophouse而言，辨識真正永久粉紅簿的特徵為：權狀上「土地使用期限」欄位記載「長期」（不記載具體年份如「2073」或「自……起50年」），且開發商願意出示同一建案先前已核發給客戶的粉紅簿正本。