외국인은 Hồng Hạc City를 구매할 수 있습니까? 법적 조건, 한도 및 2026년 홍색 소유권 증서(Sổ Hồng) 권리

그렇습니다. 외국인은 최소 3가지 명확한 법적 이유로 Hồng Hạc City 푸미흥에서 주택을 구매할 수 있습니다. 즉, 2023년 주택법과 2024년 토지법(2025년 1월 1일부터 시행)은 모두 베트남 입국이 허용된 외국인 개인이 국가 승인을 받은 프로젝트의 상업용 주택을 구매할 수 있도록 허용하고 있으며, Hồng Hạc City는 적법한 상업 프로젝트 기준을 충족하고, Phu My Hung Development Corporation은 2025년 6월 첫 분양 당시부터 외국인 고객의 관심이 있었음을 확인했습니다. 특히, 이는 개발사가 국제 고객을 지원할 경험과 시스템을 갖추고 있음을 보여주는 명확한 신호이며, 7군의 푸미흥 신도시를 30년간 운영하면서 전체 주민의 약 50%가 외국인이라는 사실을 통해 입증되었습니다.

절차상 자격을 갖춘 외국인은 5가지 주요 단계를 거쳐야 합니다. 주체 자격 확인, 계약금 납부/booking, 계약금 납부 계약서 체결, 정식 매매계약서 체결 및 홍색 소유권 증서(Sổ Hồng) 수령입니다. 아울러, 모든 법적 서류는 베트남 법률에 따라 베트남어로 번역하고 공증해야 합니다. 또한, 푸미흥은 계약 체결부터 주택 인도까지 발생하는 모든 문제를 지원할 것을 약속하며, 국제 고객이 원격으로 또는 위임받은 대리인을 통해 안심하고 거래를 진행할 수 있도록 돕습니다.

대상별로 구분하면, 순수 외국인은 상업용 프로젝트에 대한 접근 권리(Hồng Hạc City 내 빌라 및 타운하우스)에서 우위가 있고, 해외 베트남인은 소유 기간(50년이 아닌 베트남인과 동일한 장기 소유)에서 더 유리하며, 베트남인과 결혼한 외국인이 가장 유리합니다. 공동명의 등록이 가능하고 베트남 국민과 동일한 모든 권리를 누릴 수 있기 때문입니다. 더욱 중요한 점은, 자신이 어느 그룹에 속하는지 정확히 확인하는 것이 어떠한 거래를 진행하기 전 가장 먼저 해야 할 일이자 가장 중요한 단계라는 것입니다.

지금부터 살펴보면서 각 대상별 법적 조건, 소유 한도 및 홍색 소유권 증서(Sổ Hồng) 권리를 자세히 확인하고, 가장 정확하고 안전한 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

외국인은 Hồng Hạc City에서 주택을 구매할 수 있습니까?

그렇습니다. 외국인은 3가지 필수 조건을 충족하면 Hồng Hạc City에서 주택을 구매할 수 있습니다. 베트남에 합법적으로 입국할 수 있어야 하고, 국가 승인을 받은 상업용 주택 프로젝트에서 구매해야 하며, 법률에 따른 외교적 면제 대상에 해당하지 않아야 합니다.

더 구체적으로, 외국인의 주택 구매 권리는 2023년 주택법 제17조(2025년 1월 1일부터 시행)에 명확히 규정되어 있으며, 이 조항은 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 외국 기관 및 개인을 3개 그룹으로 구체적으로 분류합니다. Hồng Hạc City는 Bắc Ninh성 인민위원회가 투자 방침을 공식 승인한 상업용 주택 건설 투자 프로젝트로서, 외국인이 구매에 참여할 수 있는 법적 요건을 충족합니다. 아래에서 외국인이 Hồng Hạc City에서 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 자세히 살펴보겠습니다.

외국인은 Hồng Hạc City에서 어떤 유형의 주택을 구매할 수 있습니까?

외국인은 Hồng Hạc City에서 토지와 결합된 주택을 구매할 수 있습니다. 여기에는 단독형 빌라, 쌍립형 빌라, 연립 타운하우스 및 상업용 shophouse가 포함되며, 모두 승인된 프로젝트 내 상업용 주택 유형으로서 2023년 주택법 제17조의 규정을 적용받습니다.

구체적으로, 외국인은 Hồng Hạc City에서 다음 상품을 구매하고 소유할 수 있습니다.

• 단독형 빌라: 면적 300~500m², 3층 설계, 4면에 전용 정원 조성. 상품군 중 가장 고급 유형으로, Bắc Ninh에서 Samsung, Foxconn, Canon 등 대기업에 근무하는 고위급 외국인 전문가에게 적합합니다.
• 쌍립형 빌라: 면적 200~300m², 한쪽 벽을 공유하면서도 전용 정원을 갖추며, 동일 구획 내 단독형 빌라보다 경쟁력 있는 가격이 적용됩니다.
• 정원형 연립 타운하우스: 면적 100~200m², 거주와 1층 서비스업 운영을 모두 원하는 수요자에게 적합합니다.
• 상업용 shophouse: 주요 내부 도로에 접한 전면을 갖추고 있어 안정적인 현금흐름을 창출하는 상업용 임대 운영을 원하는 외국인 투자자에게 이상적입니다.

더욱 중요한 점은, 이것이 베트남의 많은 다른 프로젝트와 차별화되는 요소라는 것입니다. Hồng Hạc City는 외국인에게 아파트가 아닌 토지와 결합된 주택을 제공합니다. 즉, 소유권에는 건축물과 그에 부수되는 토지사용권이 모두 포함됩니다. 이는 아파트보다 지속 가능한 부동산 가치와 더 높은 가격 상승 가능성을 창출합니다.

외국인의 Hồng Hạc City 구매 권리는 어떻게 제한됩니까?

외국인은 3가지 주요 법적 제한을 받습니다. 동 단위 범위 내 최대 250세대라는 한도, 50년의 소유 기간(베트남인의 영구 소유와 다름), 그리고 프로젝트 외부 개인으로부터 구매할 수 없다는 제한입니다.

구체적으로, 이 3가지 제한은 다음과 같이 적용됩니다.

• 250세대/동 한도: 한 동에 해당하는 지리적 범위에서 외국인이 소유한 연립주택과 빌라의 총 세대 수는 250세대를 초과할 수 없습니다. Hồng Hạc City는 Bắc Ninh성 Thuận Thành현 Song Liễu동에 위치하며, 전체 2,844세대 규모이므로 250세대 한도가 빠르게 소진되지는 않을 것으로 보입니다. 다만 구매자는 거래 시점에 개발사에 잔여 한도를 확인해야 합니다.
• 50년의 소유 기간: 외국인은 홍색 소유권 증서(Sổ Hồng)가 발급된 날부터 최대 50년 동안 Hồng Hạc City의 주택을 소유할 수 있습니다. 필요할 경우 2023년 주택법에 따라 최대 50년의 기간으로 1회 연장할 수 있습니다.
• 상업 프로젝트 내에서만 구매 가능: 외국인은 프로젝트 외부의 개인으로부터 주택을 구매할 수 없으며(개인으로부터의 재판매), 개발사로부터 구매하거나 자격을 갖춘 개인 판매자로부터 매매계약을 양도받는 경우에만 가능합니다

반대로, 위와 같은 제한과 관계없이 다음 거래 권리는 법률에 따라 완전히 보장됩니다. 재판매권, 임대권, 은행 담보대출을 위한 저당권 설정, 증여권 및 자격을 갖춘 상속인에 대한 상속권입니다. 이에 따라 소유자의 국적이라는 요인으로 인해 부동산의 유동성과 투자 가치가 저하되지 않습니다.

외국인이 Hồng Hạc City를 구매하려면 어떤 법적 조건을 충족해야 하나요?

외국인이 Hồng Hạc City에서 주택을 구매하려면 다음 4가지 필수 법적 조건을 충족해야 합니다. (1) 유효한 입국 도장이 찍힌 유효기간 내 여권 보유, (2) 외교적 면책 대상이 아닐 것, (3) 승인된 상업용 프로젝트에서 구매할 것, (4) Nghị định 95/2024/NĐ-CP 규정에 따른 하나의 동 단위 지역 내 250채 한도를 초과하지 않아야 합니다.

다음은 구매자가 거래를 진행하기 전에 반드시 숙지해야 할 주요 조건을 각각 자세히 설명한 내용입니다:

Hồng Hạc City 구매 시 여권 및 입국 관련 조건은 어떻게 적용되나요?

여권 및 입국 관련 조건은 충족하기 위한 첫 번째이자 가장 간단한 조건입니다. 외국인은 베트남 입국 도장이 찍힌 유효한 여권 또는 매매계약 체결 시점에 유효한 입국을 확인할 수 있는 이에 상응하는 법적 서류만 보유하면 됩니다.

구체적으로, 이 조건은 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP에 규정되어 있으며, 다음과 같은 3가지 중요 사항을 유의해야 합니다:

첫째, 조건 충족 여부는 주택 인도 시점이 아니라 거래계약 체결 시점을 기준으로 판단합니다. 즉, 해외에서 거주하고 근무하는 고객이라도 베트남 방문 기간에 거래를 진행할 수 있으며, 계약서에 서명하는 날 여권과 입국 도장이 유효하면 됩니다.

둘째, 노동허가증, 장기 비자 또는 영주권은 요구되지 않습니다. 관광 비자로 단기간 베트남을 방문한 여행객도 서명일에 비자가 유효하다면 매매계약을 체결할 수 있습니다. 이에 따라 Hồng Hạc City 부동산에 접근할 수 있는 외국인의 범위가 크게 확대됩니다.

셋째, 구매자가 대리인에게 거래를 위임하는 경우 위임계약은 베트남과 구매자의 거주 국가 양쪽에서 모두 적법하게 공증되어야 합니다. 푸미흥은 국제 고객의 위임 사례를 처리한 경험을 바탕으로 절차가 원활하고 법률에 맞게 진행되도록 지원합니다.

Hồng Hạc City에서 250채 한도와 외국인이 소유할 수 있는 지역은 어떻게 적용되나요?

250채 한도는 하나의 동에 해당하는 지리적 범위에서 모든 외국인이 합산하여 소유할 수 있는 연립주택과 빌라의 총수에 대한 제한이며, 개별 구매자에게 적용되는 한도가 아닙니다.

구체적으로, 이 한도는 다음과 같이 운영됩니다. Phường Song Liễu(이전 xã Xuân Lâm)는 Hồng Hạc City가 위치한 행정 단위입니다. 이 지역에서 모든 외국인 구매자가 소유하는 타운하우스와 빌라의 총수는 250채를 초과할 수 없습니다. 전체 프로젝트 규모가 2,844채이므로 250채는 전체 공급 물량의 약 8.8%에 해당하며, 초기 단계에 물량이 빠르게 소진되지 않으면서 Bắc Ninh의 국제 전문가 커뮤니티 수요를 충족하기에 충분합니다.

또한, 외국인 구매자는 베트남 법률상 부동산이 안보 및 국방과 관련된 지역에 위치해서는 안 된다는 점에도 유의해야 합니다. Hồng Hạc City는 민간 경제 구역에 위치하고 제한 구역에 해당하지 않으므로, 외국인은 지리적 요건 측면에서도 전적으로 접근 자격을 갖춥니다.

Hồng Hạc City에서 주택을 구매할 때 외국인이 보유하는 Sổ Hồng의 권리는 무엇인가요?

외국인이 Hồng Hạc City에서 주택을 구매할 때 발급받는 Sổ Hồng은 토지에 부착된 자산의 소유권을 증명하는 증서로, 관할 국가기관이 발급합니다. 이 증서에는 주택 소유권과 함께 “안정적이고 장기적인 임차 토지 사용” 형태가 50년의 기간으로 명시되며, 매도, 임대, 담보 설정 및 상속에 관한 권리도 모두 포함됩니다.

보다 구체적으로, Hồng Hạc City에서 외국인에게 발급되는 Sổ Hồng은 베트남인의 Sổ Hồng과 비교해 다음과 같은 3가지 중요한 차이가 있습니다:

첫 번째 차이: 토지 정보 부분에 베트남인처럼 “장기 토지 사용”이라고 기재되는 대신 “안정적이고 장기적인 임차 토지 사용”이라고 기재됩니다. 이는 Điều 20 Luật Nhà ở 2023에 따른 법적 실질을 정확히 반영한 것입니다. 즉, 외국인은 자산인 주택을 소유하지만 토지는 여전히 베트남 국가의 관리 권한에 속합니다.

두 번째 차이: 소유 기간은 Sổ Hồng 발급일로부터 50년으로 명확히 기재됩니다. 이는 기간을 기재하지 않고 원칙적으로 장기 소유로 보는 베트남인의 Sổ Hồng과 다릅니다. 50년 후에도 계속 소유할 필요가 있는 경우, 소유자는 한 번에 최대 50년까지 연장 절차를 진행할 수 있습니다.

세 번째 차이점: 소유자의 성명은 여권에 기재된 대로 베트남어로 표기되며, 국적과 여권 번호도 함께 기재됩니다. 이는 소유권 증서의 법적 효력에 영향을 미치지는 않지만, 향후 2차 거래를 진행할 때 유의해야 합니다.

더 중요한 점은, 토지 정보 부분에 차이가 있더라도 외국인의 Sổ Hồng은 완전한 법적 효력을 갖는다는 것입니다. 따라서 은행 대출을 위한 담보 설정, 자격을 갖춘 제3자에 대한 재매도, 임대를 통한 수익 창출, 적법한 상속인에 대한 증여가 모두 가능합니다. Hồng Hạc City의 제휴 은행인 BIDV, VietinBank, Vietcombank, Standard Chartered는 모두 외국인의 Sổ Hồng을 부동산 구매 대출의 담보로 인정합니다.

외국인을 위한 Hồng Hạc City 주택 구매 절차와 서류는 어떤 단계로 구성되나요?

외국인을 위한 Hồng Hạc City 주택 구매 절차는 법적 자격 확인부터 Sổ Hồng 수령까지 5가지 주요 단계로 구성되며, 계약금 납부부터 주택 인도까지 총 소요 기간은 분양 단계에 따라 약 18–24개월입니다.

다음은 외국인이 정해진 절차에 따라 거래를 진행하고 법적 위험을 피할 수 있도록 각 단계와 준비 서류를 자세히 안내한 내용입니다:

1단계 – 주체 자격 충족 여부 확인(계약금 납부 전):

• 유효한 여권과 적법한 입국 도장을 확인합니다
• 외교적 면책 대상이 아님을 확인합니다
• 푸미흥 영업부에 연락하여 250채 한도에 잔여 한도가 있는지 확인합니다
• 준비 서류: 여권 사본, 입국 확인서, 베트남어 공증 번역본

2단계 – Booking 계약금 납부(200 million VND):

• “외국인” 전용란이 있는 계약금 등록서를 작성합니다
• 카탈로그와 평면도를 기준으로 주택을 선택합니다
• 자금세탁 방지 규정에 따라 은행 계좌이체로 200 million VND의 Booking 금액을 납부합니다
• 유의사항: 거래는 반드시 은행을 통해 진행해야 하며 현금으로 납부할 수 없습니다

3단계 – 계약금 계약서 체결:

• 하노이 푸미흥 거래소(677 Lạc Long Quân, Tây Hồ) 또는 호찌민시 거래소에서 진행합니다
• 계약금 1차분으로 계약금액의 10%에 해당하는 금액을 납부합니다
• 계약서 전체는 베트남어로 작성되며, 외국인은 통역 또는 공증된 이중 언어 번역본을 준비해야 합니다

4단계 – 정식 매매계약서(HĐMB) 체결:

• 매매계약서(HĐMB) 체결 자격을 갖추기 위해 10% + VAT 추가 납부
• 매매계약서(HĐMB)는 베트남에서 공증해야 함
• 위임하는 경우: 위임계약서는 매수인이 거주하는 국가의 베트남 영사기관에서 공증하거나, 국내에서 공증한 후 영사 인증을 받아야 함
• 이 단계부터 매수인은 주택 인도 시까지 0% 금리의 거치식 은행 대출을 신청할 수 있음

5단계 – 주택 및 분홍색 증서(Sổ Hồng) 수령:

• 계약 일정에 따른 각 납부 차수를 완료
• 공식 인도 일정에 따라 주택 수령(2026년 12월 10일부터 예정)
• 분홍색 증서 발급 절차 진행: 박닌성 토지등록사무소를 통해 서류 제출; Phu My Hung Development Corporation이 절차를 지원
• 분홍색 증서에는 발급일로부터 50년의 기간이 기재됨

외국인, 해외 베트남인 및 베트남인과 결혼한 외국인의 Hồng Hạc City 매수 권리는 어떻게 다른가?

순수 외국인은 상업용 프로젝트에 대한 접근 권리와 다양한 유형에서 우위가 있고, 해외 베트남인은 장기 소유 기간과 베트남인과 같은 분홍색 증서 명의 등록 권리에서 더 유리하며, 베트남인과 결혼한 외국인은 공동 명의 등록 제도를 통해 베트남 국민의 모든 권리를 누릴 수 있어 가장 유리합니다.

아래 표는 Hồng Hạc City에서 3개 대상 그룹의 매수 권리와 소유 제한을 직접 비교한 것으로, 독자가 자신의 그룹을 신속하게 확인하고 가장 적합한 방안을 결정하는 데 도움이 됩니다:

기준	순수 외국인	해외 베트남인(베트남계 외국인)	베트남인과 결혼한 외국인
법적 근거	2023년 주택법 제17조	2024년 토지법 제44조	혼인·가족법 + 2023년 주택법
매수 가능한 유형	상업용 프로젝트 내 빌라 및 타운하우스	빌라, 타운하우스 및 단독주택	베트남인과 동일하게 모든 유형
소유 기간	50년, 최대 50년까지 1회 연장 가능	장기 소유(기간 제한 없음)	베트남인 배우자의 명의 지분에 따라 장기 소유
주택 수량 제한	phường당 250채(합산 기준)	제한 없음	제한 없음
분홍색 증서(Sổ Hồng)	“장기 토지 임차” 및 50년의 기간 기재	베트남인과 동일하게 “장기 토지 사용” 기재	공동 명의 등록, “장기 토지 사용” 기재
특별 조건	여권 + 적법한 입국 자격	여권 + 베트남계 확인서	베트남에서 유효한 혼인증명서
프로젝트 외부의 개인으로부터 매수	불가	가능	가능(베트남인 배우자 명의 부분)

다만, 위 3개 그룹 중 베트남계 해외 교포는 2024년 토지법에 따라 기존 규정에 비해 권리가 크게 확대되었습니다. 해외에 정착한 베트남계 사람은 유효한 여권과 관할 기관이 발급한 베트남계 혈통 확인서를 충분히 제출하면 대부분의 부동산 거래에서 베트남 국민과 동등하게 대우받습니다. 반면, 베트남계가 아닌 외국인은 여전히 250세대 및 50년의 기간 제한을 준수해야 하지만, Bắc Ninh의 국제 전문가 커뮤니티의 실제 수요가 현재 한도에 비해 여전히 매우 크기 때문에 이는 중대한 장벽이 아닙니다.

Hồng Hạc City가 국제 투자자와 거주자에게만 제공하는 특별한 이점은 무엇인가요?

그렇습니다. Hồng Hạc City는 국제 투자자와 거주자를 대상으로 할 때 북부 지역의 다른 프로젝트와 비교해 최소 3가지 특별한 이점을 갖고 있습니다. 개발사 푸미흥은 외국인 커뮤니티를 지원해 온 30년의 경험을 보유하고 있으며, Bắc Ninh은 북부 최대 규모의 국제 전문가 집결지이고, 이 프로젝트는 2025년 6월 최초 분양 시점부터 외국인 고객의 관심을 확인했습니다.

구체적으로, 현재 Bắc Ninh의 경제 환경에는 Samsung Electronics, Foxconn, Canon Việt Nam 및 DABACO와 수십 개의 다른 국제 기술 기업이 집중되어 있어, 고급 주거에 대한 수요가 매우 큰 대규모 외국인 전문가 커뮤니티가 형성되어 있습니다. 이들은 Hồng Hạc City에서 실거주와 임대 투자 모두를 고려할 수 있는 잠재 고객층입니다.

Quận 7 푸미흥 신도시의 외국인 커뮤니티가 Bắc Ninh Hồng Hạc City에서도 재현될 수 있나요?

Hồng Hạc City의 국제 커뮤니티가 현재 외국인 약 15,000명을 포함해 총 30,000명의 거주자가 있는 푸미흥 Quận 7과 유사하게 성장할 가능성은 높습니다. Bắc Ninh은 Samsung 산업단지와 위성 기업 생태계 덕분에 북부 어느 성보다 높은 국제 전문가 밀집도를 보이고 있습니다. 국제 서비스 시스템(학교, 의료, 외식)도 실제 수요에 따라 점차 형성되고 있습니다. Quận 7과의 가장 큰 차이는 시간입니다. 푸미흥은 국제 거주자 비율 50%에 도달하는 데 30년이 걸렸지만, Hồng Hạc City는 이미 구축된 브랜드와 생태계를 계승하므로 국제 커뮤니티가 훨씬 빠르게 형성될 수 있습니다.

외국인 투자자가 Hồng Hạc City를 50년 이상 장기 보유하려면 어떤 방법이 있나요?

50년 제한을 초과하려는 외국인 투자자를 위한 합법적인 방법은 3가지가 있습니다. (1) 2023년 주택법에 따라 핑크북(Sổ Hồng)을 1회 추가 연장하여 최대 50년까지 연장하는 방법으로, 총 보유 기간을 최대 100년까지 확보할 수 있습니다. (2) 베트남에서 설립된 FDI 기업 법인을 통해 매입하는 방법으로, 보유 기간이 투자 프로젝트 기간과 연동되어 더 유연합니다. (3) 기간 만료 전에 자격을 갖춘 상속인에게 양도하여 가족 내 자산을 유지하는 방법입니다. 각 방법은 투자자 그룹에 따라 적합성이 다르므로, 베트남 내 외국인 관련 부동산 업무 경험이 있는 변호사의 전문적인 법률 자문이 필요합니다.