富美興Hồng Hạc City格局圖：整體規劃、各分區詳情及選戶指南

Hồng Hạc City全區配置劃分為3個低層住宅分區——Hồng Phát（Zone F／1,047件產品）、Hồng Thịnh（Zone G／653件產品）與Hồng Phúc（Zone H／1,144件產品）——橫跨197.76公頃的總面積，建蔽率僅27.9%，其餘空間則規劃為公共設施系統、綠化植栽及105條內部道路。該平面配置由新加坡盛裕集團（Surbana Jurong Singapore）依棋盤式規劃原則（grid planning）設計——確保達到最佳交通動線、自然採光均勻分布，且整個市區內完全沒有死巷。

第1期格局方面，Zone F1-1（Hồng Phát分區）推出323戶，包含4種產品：沿主要道路臨街面規劃的店屋、位於較安靜內側街廓的聯排別墅，以及設於特殊角落位置的別墅。各類產品均有不同的戶別格局圖，樓層數、樓地板面積及房間配置各異，可滿足從商業經營到家庭居住的多元需求。

在整體規劃方面，Hồng Hạc City 的配置體現了「依各分區分層配置公共設施」的原則：3 個分區各自設有會所、學校、醫療設施與公園，居民無須前往其他分區，即可使用基本公共設施。這是富美興特有的規劃理念，與大多數一般新市鎮將公共設施集中於中心區的模式截然不同。

以下為Hồng Hạc City的完整全區配置資訊——從3大分區整體規劃、第1期Zone F1-1細部規劃到各戶型具體格局圖——協助您清楚掌握全貌並挑選最合適的戶別。

Hồng Hạc City全區配置如何劃分？3大分區的佈局又如何？

Hồng Hạc City 整體配置劃分為5 大主要功能區，並依據具體規劃比例配置：27.9% 為低樓層住宅用地（3 個分區）、22.65% 為綠地與水域、集中公共設施區（購物中心、醫院、學校、7 座會所），以及105 條社區內道路；共同構成完整的生態都市景觀，總面積超過 70% 用於提升生活品質。

更具體來說，Hồng Hạc City 整體面積分配如下：

Hồng Hạc City總體197.76公頃土地中，各功能分區的面積配置表——協助買方了解實際居住空間與建築空間的比例。

此外，全區配置中至關重要的特點是：南北向中心幹道Hồng Hạc大道，路寬40.5公尺（包含車道、兩側各6公尺的人行道及中央綠化帶），將整個市區劃分為對稱的兩半，構建出主要交通動線與核心景觀美學空間。102條次要道路依據棋盤式規劃原則從此軸線向外延伸，確保每一戶住宅都能直接連通內部道路而無需繞行。

Hồng Phát分區（Zone F）的格局如何？包含哪些產品？

Hồng Phát分區（Zone F）是Hồng Hạc City的門戶分區，位於連接都市區主要入口道路的交界位置，共有1,047戶產品，住宅用地面積約72.1公頃（占住宅用地總面積的36.3%）——其中Zone F1-1的323戶為第1期首個於2025年6月開售的分區。

具體而言，Zone F的格局依照由外而內的分層原則配置：

• 最外層——臨街店屋：170戶沿著 Hồng Hạc大道及主要社區道路軸線配置。此排住宅面向人流量最高的區域，最適合商業用途
• 中間層——Townhouse排屋：94戶位於內側支路，環境比店屋更安靜、私密性更高，適合重視生活空間的年輕家庭
• 特殊層——別墅：Zone F內的轉角地段及特殊景觀位置配置17戶獨棟別墅與42戶雙併別墅，享有4面或3面採光，與鄰居的距離最遠

就 Zone F 在整體格局中的位置而言：Hồng Phát 位於整個 Hồng Hạc City 的西北側，鄰近主要入口及通往17號國道的聯絡道路。這既是優勢（對外通行速度最快），也是需要留意之處（主要道路的車流量高於較內側的其他分區）。

Hồng Thịnh（Zone G）與 Hồng Phúc（Zone H）分區的格局有何特色？

Hồng Thịnh（Zone G）是中央核心分區，共有 653 個產品——數量最少，但由於位於整個城區的交會點，距離中央購物中心及規模最大的社區公共設施最近，因此區位價值最高；Hồng Phúc（Zone H）則是 規模最大的分區，共有 1,144 個產品，密度最低，規劃為安靜且具私密性的居住空間，適合重視寧靜生活的家庭。

此外，3 個分區共同適用的重要原則是：每個分區都是完整的「迷你城市」：

Hồng Hạc City 內 Hồng Phát、Hồng Thịnh、Hồng Phúc 3個分區的格局特色比較表——協助買方依生活型態選擇適合的分區。

各分區的開售時程：Hồng Phát 第1期（2025–2026年）→ Hồng Thịnh 第2期（2027–2028年）→ Hồng Phúc 第3期（2029–2030年及以後）。早期購屋者有機會以開發商原始價格，在 Zone F 選購最佳房源；後期購屋者則能享有已有住戶入住、公共設施完整運作的成熟新市鎮優勢。

第1期 Zone F1-1 的詳細格局如何規劃？

Zone F1-1的格局依照由外而內分層規劃：臨Hồng Hạc Avenue（道路寬度40.5m）的店面住宅列 → 臨支路的店面住宅列 → 內側的townhouse列 → 位於特殊角地位置的別墅，讓同一分區內的商業空間與居住空間形成明確的層次區隔。

更具體而言，Zone F1-1 各排住宅的朝向設計，旨在最佳化自然採光與通風：

• 朝南／東南向的住宅列：越南最佳朝向，可迎接東南涼風並避開西曬。這些住宅通常是面向主要大道的店屋與聯排別墅
• 朝東向的住宅列：迎接晨光，午後通風涼爽，適合規劃臥室
• 朝北向的住宅列：全年涼爽，直接日照較少，適合客廳與公共起居空間
• 角間：同時享有2個優良朝向，擁有270度開闊視野

Zone F1-1 的店屋沿著哪些道路配置？

Zone F1-1 的 170 戶店面住宅沿著 2 條主要道路配置：Hồng Hạc 大道（道路寬度 40.5m — 是最繁華的商業道路）以及大型社區內道路軸線（道路寬度 17–25m）— 形成 2 種店面住宅產品，商業價值有明顯差異。

更具體而言，依臨路位置區分店屋類型：

Hồng Hạc 大道店面（Tier 1 — 最高價值）：

• 位於40.5m路幅的中央主幹道沿線，兩側人行道各寬6m
• 全區最高人流量 — 來自 3 個分區的居民
• 適合業態：餐廳、F&B 連鎖店、銀行、品牌展示中心、迷你超市
• Zone F1-1 店面產品中價格最高

大型社區內道路店面（Tier 2 — 中高價值）：

• 面向寬 17–25m 的支線道路，直接連接 Hồng Hạc 大道
• 分區居民人流 — 穩定且容易預測
• 適合業態：藥局、診所、美髮沙龍、便利商店、小型辦公室
• 價格約比 Tier 1 低 8–15%

關於店面角間戶：在總計 170 戶中，僅有少數雙面臨路角間戶——這些戶型享有可於兩個方向設置招牌的優勢、次出入口與更開闊的視野。角間戶在開盤時通常最先被下訂，且在整體產品系列中具備最佳的次級市場流動性。

獨棟別墅與 Townhouse 位於 Zone F1-1 格局圖的哪些位置？

17 戶獨棟別墅配置於 Zone F1-1 的特殊地塊：位於最大的轉角位置，4 面皆與社區道路完全分離，允許設計環繞式庭院，並確保極高的私密性；42 戶雙併別墅排列於綠地與社區公園附近的獨立區域；94 戶 townhouse則配置於 Zone F1-1 最安靜的支線道路沿線。

更具體而言，各類產品的位置特色如下：

• 獨棟別墅：最大土地面積為271–470m²，位於2–3條社區內道路的交會處——4面皆臨道路，與鄰戶之間形成最大的退縮距離。這是最稀有的產品：323戶中僅有17戶，占比不到5.3%
• 雙併別墅：以 2–4 戶相連的群組方式配置，每一對共用一面牆，但各自擁有獨立的前院與後院。位置通常鄰近公園主軸或調節湖，以取得最佳景觀視野
• Townhouse：排列較長，配置於安靜區域內寬 12–17m 的道路沿線，距離主要道路 1–2 排住宅 — 足夠接近各項機能，又能避開商業噪音

Hồng Hạc City 各戶格局圖詳情如何？具體面積與房間數量

Hồng Hạc City 依產品類型可分為 4 種戶型格局：5 層店面（樓地板面積約 600–800m²）、4 層 townhouse（樓地板面積約 400–480m²）、3 層雙併別墅（樓地板面積約 280–360m²），以及 3 層獨棟別墅（樓地板面積約 325–418m²）— 每種戶型都有獨立的房間配置、不同的臥室數量，以及因應特定使用需求的空間規劃方式。

更具體而言，以下為各產品系列的戶型格局總整理：

Hồng Hạc City 6大主要產品類型的住宅格局總表——協助買方比較樓地板面積、臥室數量與特色，選擇合適的住宅。

Hồng Hạc City 6×20公尺店舖住宅的格局包含哪些內容？

Hồng Hạc City 的 Shophouse 6×20m 共有 5 層樓，總樓地板面積 ~420m²，採「樓下經商，樓上居住」原則設計——1 樓與 2 樓為挑高 4.5m 的開放式商業空間，3、4、5 樓為彈性居住空間，可依需求規劃 2–3 間臥室。

更具體而言，標準6×20公尺店舖住宅各樓層的格局如下：

1–2樓（約84平方公尺）——商業樓層：

• 完全開放式空間，每層樓地板面積約84平方公尺（扣除樓梯與衛浴區域後）
• 1樓樓高約3.8公尺，2樓約3.6公尺，營造寬敞感，適合展示產品
• 每層於較隱蔽的角落設置1間客用衛浴（馬桶＋洗手台）
• 臨街面採全玻璃門面

3樓（約84m²）— 起居空間：

• 3樓規劃客廳與廚房、1間共用衛浴，以及1處洗衣晾曬陽台
• 設有面向社區道路的陽台

4、5 樓  (~84m²/層) — 運用最彈性的樓層：

• 每層包括：2間主臥、2間套房衛浴（設於臥室內）
• 或可規劃為家庭娛樂空間，例如家庭劇院、個人健身房

更重要的是，Hồng Hạc City店屋1樓沒有中間柱，樓板梁結構經過特殊設計，打造寬敞通透的商業空間。相較於許多店屋在營業空間正中央設有柱子，這是值得注意的技術差異。

Hồng Hạc City 6×18.5m Townhouse格局如何規劃？

Hồng Hạc City的6×18.5m Townhouse為4層樓住宅，總樓地板面積約444m²，純粹以居住為設計用途，4層樓均以家庭起居空間為優先，設有3間主要臥室，另有1處位於4樓的多功能空間，適合3–5人家庭。

具體而言，典型6×18.5m Townhouse各樓層格局如下：

1樓（約77m²）— 公共起居空間：

• 客廳：近乎貫穿整層高度的大面積玻璃窗，展現現代法式特色，讓自然光充分灑入
• 廚房＋餐廳：採開放式空間設計，連接後院（若為邊間或排尾戶）
• 客用衛浴＋儲藏室＋車庫／前院

2、3樓（每層約77m²）— 次臥區：

• 2間主臥
• 2間衛浴（浴缸＋淋浴）
• 寬敞的露台／陽台—適合早晨坐下來放鬆

4樓（約77m²）— 彈性空間：

• 多功能房：可作為2間臥室／書房／居家辦公室、健身房、家庭視聽室
• 寬敞庭院：專屬戶外空間，適合烤肉與種植花木

此外，Hồng Hạc City townhouse 的樓梯設置於住宅的中央核心位置（並非緊鄰側牆），可優化動線分流並減少走廊所占面積，讓每個樓層都能最大化利用空間。

Hồng Hạc City 格局圖依循哪些規劃原則？為何這種配置優於一般都市開發區？

Hồng Hạc City 格局圖採用由新加坡Surbana Jurong設計的棋盤式規劃（grid planning）：垂直交錯的棋盤格道路系統可實現最佳交通流動，讓所有住宅均勻獲得自然採光，並完全避免死巷或住宅列遭遮蔽採光的情況，優於許多其他都市開發區的自發性規劃或以曲線道路營造美感的規劃方式。

相較之下，採用自發性規劃或不規則曲線道路的都市開發區通常會造成：部分住宅列因遭東側住宅列遮擋而無法獲得早晨陽光、社區內出現死巷而增加消防與逃生困難，以及車流集中於1至2條主要幹道而導致局部壅塞。Surbana 的棋盤式規劃從設計階段便徹底解決了上述所有問題。

如何閱讀 Hồng Hạc City 格局圖，挑選最理想的住宅？

閱讀 Hồng Hạc City 格局圖、挑選最佳住宅可分為5個步驟：確認北方 → 確認角間戶 → 測量與公共設施的距離 → 檢查臨接道路類型 → 檢查視野是否不受遮擋；正確執行這5個步驟，有助於買方在相同預算內最大化住宅價值。

• 步驟1：在格局圖上確認北方——朝南／東南的住宅最佳：可迎接涼風、避開西曬，全天享有自然採光
• 步驟2：優先選擇角間戶——擁有2面臨街面、較多窗戶、較佳自然採光，溢價5%至10%，但二手市場流通性最佳
• 步驟3：測量與15公頃湖泊、公園及 Clubhouse 的距離——位於200公尺半徑內的住宅，溢價8%至15%，生活品質也明顯較高
• 步驟4：查看臨接道路類型——臨 Hồng Hạc 大道40.5公尺 ＞ 社區內道路25公尺 ＞ 支線道路12公尺（價格差異顯著）
• 步驟5：確認東側住宅是否遭其他住宅列遮擋視野——在格局圖上查看與對面住宅列之間的退縮距離是否足夠，應達6至10公尺

Hồng Hạc City 格局圖與第7郡富美興格局圖相比，有哪些相同與不同之處？

Hồng Hạc City 的優勢在於建築密度較低（27.9%，第7郡約為35%至40%），且每戶平均面積較大；第7郡富美興的優勢則在於經過30年發展後已成熟的都市生態系——國際學校、FV醫院及 SC Vivo City 均已營運；兩者相同之處在於均採用棋盤式規劃，公共設施依區域分層配置，並承諾不重新規劃。

重要亮點：Hồng Hạc City 的設計借鏡了第 7 郡 30 年 的經驗。第 7 郡的不足之處（建築密度仍偏高、缺乏分散設置的 Clubhouse）已在 Hồng Hạc City 全面改善——建築密度更低、設有 7 座 Clubhouse 而非集中設置、綠地面積更大，道路系統也更寬敞。這不是第 7 郡的翻版，而是累積 30 年經驗打造的升級版。