外國人購買 Triton Crown 建案：法律條件、50 年所有權及配額上限

外國人完全可以合法購買 Triton Crown 建案，依 2023 年《住宅法》須符合 3 項核心條件：持有有效護照並蓋有越南入境查驗章、不屬於享有外交豁免優惠權利之對象，且建案須列於國家核准外國人持有之清單內。特別是，胡志明市人民委員會已正式公布 Triton Crown 列入胡志明市南部地區 24 個獲准售予外國個人及組織之建案清單，為所有交易奠定穩固且透明的法律基礎。

關於 50 年所有權，此為 2023 年《住宅法》第 20 條規定之最長期限，自核發房屋所有權證書（粉紅簿）之日起算，而非自簽約日或交屋日起算。更重要的是，外國所有權人若有需求，可依越南現行法律程序再展延 1 次，且不超過 50 年。

關於 30% 配額上限，2023 年《住宅法》第 19 條第 1 款明確規定，外國人在單一棟大樓持有之住宅總數不得超過總戶數之 30%。Triton Crown 共有 301 戶，分布於 2 棟塔樓，全建案保留給外國人之戶數估計約 90 戶。此為稀缺因素，須於下訂前確認，以確保交易具法律效力。

接下來，本文將提供完整逐步指引，說明法律流程、所需文件及辦理手續，協助國際專業人士與外國投資人合法、安全且最優地持有 Triton Crown 建案。

外國人是否可以購買 Triton Crown 建案？

可以，外國人獲准購買富美興 Triton Crown 建案，原因有 3：該建案已獲胡志明市人民委員會核准列入允許外國人持有之清單；開發商富美興完成 100% 法律程序，具備 1/500 規劃圖及完整建築許可；且 2023 年《住宅法》與第 95/2024/NĐ-CP 號議定為整體交易建立明確且完整的法律框架。

更進一步來說，自2024年8月1日起生效的2023年《住宅法》已將越南住宅所有權擴大開放給3大類外國對象，其中獲准入境越南的外國個人是最普遍、也最容易符合條件的一類。這是重要的法律進展，讓目前居住在富美興都市區、來自超過30個國家的國際專家、企業家與投資人，能夠合法且安全地正式持有當地不動產。

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Triton Crown 是否列入可售予外國人的建案名單？

是，Triton Crown 正式列入越南可售予外國人的建案名單。胡志明市人民委員會已公布轄區內24個獲准售予外國組織及個人的住宅投資興建案名單，供給主要集中於胡志明市南部，尤其是富美興都市區內的建案。

Triton Crown 位於第7郡半月湖區陳文茶路臨路第一排的CR9基地，由富美興發展責任有限公司直接擔任開發商，擁有超過33年的都市開發經驗。該建案已取得完整的建築許可與1/500比例規劃核准，確保所有交易絕對透明。特別重要的是，外國客戶直接與富美興簽約，完全避開因銷售授權不合法而可能導致合約失效的相關風險。

這是外國買方首先需要確認的關鍵要素，因為依法律規定，並非越南所有建案都位於獲准售予外國人的地理範圍內。Triton Crown 獲胡志明市人民委員會正式公布，意味著為外國人核發粉紅簿的整個流程都將依法定程序辦理，確保買方絕對安全。

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哪些外國對象符合購買 Triton Crown 公寓的條件？

依2023年《住宅法》第17條規定，符合購買Triton Crown公寓資格的外國人主要有3類：持有效護照並獲准入境越南的個人；在越南營運的外資經濟組織；以及依越南法律獲准營運的外國投資基金或外國銀行分行。

具體而言，各類對象區分如下：

第1類：合法入境的外國個人。 這是最常見的類別，包括國際專家、高階管理人員及個人投資人，須持有效護照並有越南出入境管理機關的入境查驗章，不限國籍，亦無最低居留期間限制。

第2類：外資經濟組織。 包括FDI企業、外國公司依主管機關核發許可證在越南合法營運的分公司或代表辦事處。

第3類：外國投資基金及外國銀行分行。 已取得在越南市場合法營運的許可證。

反之，不得購買Triton Crown公寓的對象，為依《駐越南外交代表機構及國際組織代表機構外交豁免與特權條例》享有外交或領事豁免與特權者。這是現行規定中唯一被排除的例外類別。

外國人購買Triton Crown公寓須具備哪些法律條件？

依2023年《住宅法》第18條及第95/2024/NĐ-CP號議定第3條規定，外國人購買Triton Crown公寓須符合2項強制法律條件：簽署交易時持有效護照並有入境越南的查驗章；且不屬於享有外交、領事豁免與特權者。

除上述2項核心條件外，外國人僅能向開發商富美興或向其他已合法持有的外國人購買Triton Crown建案。這是必須清楚掌握的法律關鍵：現行規定不允許外國人向越南人購買次級市場建案。交易僅在依法律規定管道進行時才獲承認合法，否則將失效，買方將喪失全部法律權益。

外國人購買Triton Crown建案需準備哪些文件？

外國人購買Triton Crown建案需準備4大類主要文件：護照及入境文件；若為外國法人則需組織法律文件；證明資金來源合法的財務憑證；以及依規定的買賣契約文件套。

以下為各類別之詳細清單：

第1類：必備個人文件：

• 有效護照（Passport），且於簽約時須有越南出入境管理機關之入境查驗章。
• 有效簽證（Visa）或證明合法入境之同等法律文件。

第2類：補充法律文件（適用於組織）：

• 由越南主管機關核發的投資登記證明或營業執照。
• 所有文件在進行交易時必須仍然有效。

第3類：財務憑證：

• 根據第16/2014/TT-NHNN號通知第6條，證明從國外匯入越南銀行外幣帳戶的外幣資金來源合法。
• 向富美興開發商付款前，將外幣兌換為越南盾的兌換憑證。

第4類：與合約相關的文件：

• 買賣合約必須以越南文訂立；可附上英文或其他語言的譯本供買方參考，但越南文版本為唯一具法律效力的文件。
• 契約須在房地產所在地具管轄權的公證事務所辦理公證或認證。

重要提醒：全部文件資料的資訊必須一致，各項證件之間不得有出入。外國買方應委請具國際交易經驗的律師或房地產顧問，在簽約前獨立審查文件資料，以預防交易後衍生的法律風險。

外國人購買 Triton Crown 公寓的買賣契約有何規定？

外國人購買 Triton Crown 公寓的買賣契約依3項強制原則規定：須直接與開發商富美興簽約，不得透過獲授權代簽的第三方；須以越南文訂立，並由具管轄權的公證事務所公證；且須在權利證書上明確記載外國人最長50年的持有期限。

依現行法律規定，開發商不得授權任何組織或個人代表其簽訂房地產建案內的住宅買賣契約。因此，Triton Crown 的買賣契約若由任何第三方簽署，即使持有授權書，均視為無效且不具法律效力。這是外國買方為保障自身權益完整，必須極度警覺的重點。

此外，契約內容須清楚具體載明外國人的持有期限，即自獲發權利證書之日起不超過50年。這具有重要的法律意義，因為核發給外國人的粉紅簿會明確記載持有期限，與同一建案中越南買方所取得的長期有效粉紅簿完全不同。

外國人在 Triton Crown 公寓的50年所有權如何規定？

50年所有權是外國人持有 Triton Crown 公寓的最長期限，規定於2023年《住宅法》第20條，自獲發住宅所有權證書之日起算，並須明確記載於粉紅簿。這是與同一 Triton Crown 建案中越南買方所享有的無期限長期所有權之間的根本差異。

為正確理解這項50年所有權，外國買家需要清楚區分兩個完全不同的時間點：與開發商簽訂買賣契約的日期，以及獲發所有權證明（粉紅簿）的日期。50年期限僅從第2個時間點起算，也就是國家主管機關核發粉紅簿之時，而非從簽約日或實際交屋日起算。這是許多首次購屋者經常混淆的地方。

Triton Crown公寓的50年所有權期限從何時起算？

Triton Crown公寓的50年所有權期限，自住宅所有權證明（粉紅簿）核發之日起算，而非從簽約日或實際交屋日起算。此點在2023年《住宅法》第20條有明確規定，且必須具體載明於證明書中，不得省略。

依照本案的推展進度，Triton Crown預計於2028年第4季交屋。交屋後，開發商富美興將配合主管機關辦理各戶的證明書核發手續。一般而言，從交屋並完成財務義務之日起，粉紅簿核發流程約需3至6個月。估計粉紅簿將於2029年至2030年間核發。因此，外國人在Triton Crown的50年所有權期限將延續至約2079年至2080年，足以兼顧長期安居與跨世代傳承投資的目的。

另需留意，從簽約至取得粉紅簿期間，外國買家仍依與開發商簽訂的買賣契約享有完整受保障的權益。50年的起算時點僅在於確定法律上的所有權期限上限，不影響買家在等待核發粉紅簿期間的實際使用權。

外國人在50年期滿後可以續期Triton Crown公寓的所有權嗎？

可以，外國人可在 Triton Crown 公寓原本50年期滿後申請續期。依2023年《住宅法》第20條規定，外國所有權人若有需求，經有權限的國家機關依法定程序審核並核准後，可再續期1次，期限不超過50年。

申請續期的流程包含以下基本步驟：

步驟1：在粉紅簿所載所有權期限屆滿前，向有權限的國家機關提出續期申請，通常為胡志明市資源與環境廳。

步驟2：完整提供證明文件，包括住宅所有權證明書正本、仍有效的護照，以及證明繼續合法持有需求之相關資料。

步驟3：有權限機關審查申請，並依審核當時之現行法律規定作成核准或駁回續期之決定。

步驟4：如獲核准，續期資訊將補充記載於所有權證明書。

因此，依現行法律，理論上外國人持有 Triton Crown 公寓合計可達100年，包含原始50年及續期50年。此一期限足以保障國際專業人士與外國投資人的長期投資價值及世代傳承資產。

Triton Crown 外國人30%配額如何運作？

30%配額上限依絕對限制原則運作：依2023年《住宅法》第19條第1項規定，外國人在Triton Crown一棟公寓大樓內所擁有的公寓總數，不得超過該棟大樓總戶數的30%。若超過此門檻，全部買賣交易在法律上均屬無效，且不會獲國家機關核發權狀，同時賣方須賠償買方損失。

為更清楚說明Triton Crown 30%配額的運作方式，下表依各棟塔樓具體分析保留給外國人的最高戶數：

塔樓	預估戶數	外國人最高30%配額
A棟	約150戶	約45戶
B棟	約151戶	約45戶
全建案	301戶住宅	約90戶

上表顯示，Triton Crown 每棟塔樓最多僅能保留約45戶住宅給外國人，全建案合計約90戶。相較於總計301戶住宅，以及富美興都市區國際專業人士社群的龐大需求，這是特別稀缺的有限供給。

超過配額的法律後果非常嚴重：依2023年《住宅法》第19條規定，任何賣給外國人且超過規定數量的住宅買賣交易均不具法律效力，國家機關亦不予核發證明書。此外，賣方須賠償買方所產生的全部損害。這就是為什麼在進行任何訂金或付款程序之前，查核並確認剩餘配額是絕對不可省略的第1步。

Triton Crown 目前外國人配額是否仍充足？

有的，Triton Crown 目前處於 pre-launch 階段，預計於 2026 年第 4 季正式開賣，因此依富美興業務部門的資訊，外國人 30% 的配額仍完整保留。不過，由於全案提供給外國人的戶數僅約 90 戶，供給有限，這是真正稀缺的因素，需要主動確認並及早預訂。

若要準確且即時地查核剩餘配額，外國人可依下列流程辦理：

步驟 1： 直接聯絡富美興官方業務部門，要求出具書面確認各棟大樓尚可售予外國人的戶數，並須有開發商簽名及蓋章確認。

步驟 2： 至胡志明市建設廳或該廳電子入口網站查詢參考資訊，以依 2023 年《住宅法》第 19 條第 2 項規定查核配額的項目清單與狀況。

步驟 3： 若需要更高的法律確定性，可聘請獨立律師在簽署任何文件前查核配額狀況及建案法律文件。

確認配額的重要性不容輕忽：若開發商或賣方發生超額配額而未及時通知，交易將失效，買方將喪失持有機會，同時還須耗費可觀的時間與法律費用來解決爭議。因此，確認配額是外國人在 Triton Crown 購屋整個流程中必經的第 1 步。

外國人購買 Triton Crown 公寓的逐步流程包含哪些內容？

外國人購買 Triton Crown 公寓的流程包含 5 個主要步驟：確認配額並查核入境條件；選購戶別並直接向開發商富美興支付訂金；於有權限的公證事務所簽署經公證的買賣契約；依規定進度付款並合法匯款；以及接收交屋並完成核發權利證書（粉紅簿）的程序。

以下是辦理流程中每個步驟的詳細說明：

步驟1：確認個人法律條件與建案配額。
檢查護照是否仍在效期內，且於交易時點具有越南入境章。透過富美興業務部門確認 Triton Crown 在欲購買的塔樓是否仍有外國人配額。確認買方不屬於外交豁免對象。

步驟2：選購房屋並支付訂金。
聯絡富美興業務部門，以獲得直接諮詢、參觀樣品屋，並挑選符合需求的房屋。依現行銷售政策支付2億越南盾訂金以保留房屋。從國外將外幣匯入在越南銀行開立的個人外幣帳戶，之後兌換為越南盾，再向開發商付款。

步驟3：簽署經公證的買賣契約。
以越南文直接與富美興發展責任有限公司簽署買賣契約。須於不動產所在地轄區內有權限的公證事務所辦理強制公證。仔細檢查契約內容，特別是明確記載外國人所有權期限不超過50年的部分。

步驟4：依富美興政策按期付款。
依現行政策，客戶於簽署買賣契約時僅需支付20%。透過 Vietcombank 與 BIDV，銀行提供房屋價值70-80%的貸款，並在交屋前享有0%優惠利率。注意：外國買方需就各時點適用於外國個人的貸款條件，另行向銀行確認。

步驟5：接收房屋移交並獲發粉紅簿。
預計於2028年第4季接收房屋移交。開發商富美興依承諾進度為各房屋辦理所有權證明書核發手續。核發給外國人的粉紅簿會明確記載自核發日起最長50年的所有權期限，同時也是計算正式所有權期限起算點的法律依據。

持有 Triton Crown 房屋：越南人與外國人有何不同？

越南人在持有期限上勝出，享有永久長期權利；外國人則在投資靈活度上取得最佳優勢，持有期限為50年且可續期；兩類對象在合法購買管道與配額限制上差異明顯。以下比較表彙整 Triton Crown 兩類對象之間的主要差異：

比較項目	越南人	外國人
持有期限	長期、永久	最長50年，可再續期50年
載明於粉紅簿	長期持有	明確載明50年期限
有效購買來源	投資者、越南人或外國人	僅限向投資者或其他外國人購買
配額上限	不限	每棟大樓最多30%
向越南銀行貸款	一般條件	有限制，需另行確認
轉讓稅	依一般規定	匯款出境時須額外繳納2%個人所得稅

上表比較清楚說明，這兩類對象在Triton Crown的權利與義務有顯著差異。不過，無論是越南人或外國人，兩者都能完整享有國際級公共設施生態系、Wellness Living生活空間，以及半月湖（Hồ Bán Nguyệt）精華地段帶來的增值價值。

外國人可以將Triton Crown公寓轉讓給越南人嗎？

可以，外國人在不再有使用需求時，可以將Triton Crown公寓轉讓給越南人，但依第99/2015/NĐ-CP號議定第79條第8款規定，不得購屋後轉售以經營牟利。特別值得注意的法律重點：外國人轉售給越南人時，越南籍買方將得以依長期永久形式擁有該公寓，這項罕見的法律優勢造就了強勁的次級市場交易吸引力。辦理轉讓的外國人須就轉讓價值繳納2%個人所得稅，並依第70/2014/NĐ-CP號議定第4條及第7條規定，在匯款出境前完成對越南政府的全部財務義務。

外國人可以向越南銀行貸款購買Triton Crown公寓嗎？

就法律理論而言，依第39/2016/TT-NHNN號通知第2條規定，外國人屬於可向越南銀行貸款的對象。然而實務上，大多數越南銀行尚未建立標準化的內部流程來處理外國人貸款案件，使實際條件比越南人難以滿足得多。對Triton Crown外國買方而言，最合適的實務方案是富美興透過Vietcombank與BIDV媒合的貸款支援方案，提供交屋前0%利率優惠、簽約時僅須支付20%，其餘70-80%價值由銀行撥款。外國買方需直接聯絡富美興業務部門，以確認交易當下適用的具體貸款條件。

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