富美興總體規劃（Masterplan）：解讀總體規劃圖、8大分區與2026年投資機會

富美興總體規劃（Masterplan）是一項在750公頃土地上涵蓋8個功能分區的總體規劃方案，由美國Skidmore, Owings & Merrill（SOM）建築設計事務所設計並於1994年獲批，依循國際頂尖都市標準組織為3個中心機能區與周邊5個住宅區。這是一張歷經30多年始終貫徹執行的總體規劃圖，造就了2008年獲得建設部認可的越南首座示範新城區。尤為特別的是，富美興總體規劃由曾操刀哈里發塔（Burj Khalifa）與世界貿易中心一號大樓（One World Trade Center）的都市規劃公司SOM設計，這是越南其他任何新城區皆無法比擬的絕對優勢。

富美興總體規劃由SOM在規模達2,600公頃、包含21個功能分區的南西貢總體規劃架構下設計，並於1994年12月8日由總理武文傑根據第749/TTg號決定批准。2025年總體規劃更新版記錄了半月湖（Hồ Bán Nguyệt）區域的重要變更，包含Cultural Center C10文化中心以及CR大樓群的調整，而原本的8大分區架構在30年後仍完全予以保留。此外，即將開盤的兩個建案The Sculptura與The Regency屬於富美興儲備用地中的最後一批建案，標誌著總體規劃邁向全面完工的階段已指日可待。

要解讀2026年富美興總體規劃以辨識投資機會，投資人必須了解：中心機能區在流動性與商業價值上勝出，南園區（Nam Viên）與Midtown在永續增值潛力上表現優異，而文化娛樂區則在租金投報率上最具優勢。接下來，本文將詳細分析總體規劃中的各個分區、設計歷史與2025年更新版，並附上針對各區的實質投資機會觀點。

什麼是富美興總體規劃（Masterplan）？包含哪些分區？

富美興總體規劃是由SOM於1993年至1994年間設計的總體規劃方案，確立了胡志明市第七郡750公頃土地上8個功能分區的架構，依國際標準劃分為3個中心機能區及周邊5個住宅區。這份總體規劃不僅是繪製建築物位置的圖紙，更是一套法規與規劃架構，引領著新城區30多年來的整體發展進程，從街道到公園，從別墅到金融商辦大樓皆涵蓋其中。

以下為富美興總體規劃中8大功能分區的彙總表，依各區角色與核心特點分類，便於讀者在圖面上快速定位：

分區	類型	核心機能	代表性建設／指標建案
國際金融商業區	公共設施	金融、辦公、會展	SECC、Lawrence S.Ting Tower、A級商辦大樓
半月灣 Crescent 區	公共設施	商業娛樂、都市景觀	Crescent Mall、星光橋（cầu Ánh Sao）、Cultural Center C10
醫療療養區	公共設施	高端醫療與健康照護	FV醫院、心德心臟醫院（BV Tim Tâm Đức）
南園區（Khu Nam Viên）	住宅	別墅、國際教育	南園公園（Công viên Nam Viên）、SSIS國際學校
Midtown 區	住宅	高級公寓、多功能複合體	Sakura Park、The Antonia、The Aurora、The Peak
山景區（Khu Cảnh Đồi）	住宅	低樓層連棟別墅，環境清幽	山景公園（Công viên Cảnh Đồi）、Happy Valley、The Sculptura
運河區（Khu Kênh Đào – Canal District）	住宅	臨運河高級公寓	Riverpark Premier, Riverside Residence
文化娛樂區	住宅	商業、體育、休閒娛樂	Sky Garden, Vivo City, Lotte Mart

上表彙整了富美興總體規劃中的 8 大功能分區，依公共設施機能與住宅角色分類，並列出代表性工程建案，協助讀者在總體規劃圖上迅速定位各區。

富美興總體規劃中的 3 大公共設施機能區配置在何處？具備哪些功能？

依都市服務機能標準，富美興總體規劃中共有 3 大主要公共設施區：位於東側沿阮文靈大道的國際商業金融區、位於 A 區中心的 Crescent 半月灣區，以及位於新城區南側的醫療照護區。這三大區域扮演著核心服務機能角色，不僅服務富美興居民，更吸引來自整個胡志明市南區的客群與投資人。

國際商業金融區坐落於總體規劃中最醒目的核心位置，面臨阮文靈大道，是整個富美興新城區中建築樓層最高、建蔽密度最高的區域。根據 SOM 的原始規劃設計，該區汲取香港銅鑼灣的靈感，打造繁華熱鬧的商業軸線。此處的重大建設包括展場面積達 40,000 平方公尺的西貢會展中心（SECC）、Lawrence S. Ting 大樓、多棟 A 級商辦大樓及跨國銀行聚落。這裡同時也是富美興公司總部所在地，地址設於第 7 郡新富坊阮文靈大道 801 號。

Crescent 半月湖區位於總體規劃中 A 區的中心，被設計為都市景觀亮點，並以人工湖半月湖為核心景觀軸線。這是 2025 年更新版總體規劃中調整幅度最大的部分，包括 Cultural Center C10 的進駐，以及針對 CR 大樓群建築軸線的微調，以在湖畔營造出更高的對稱美感。Crescent Mall 是最具代表性的商業建築，在 45,000m² 的零售樓地板面積中匯聚超過 150 個品牌，搭配連結兩岸的星光橋，打造出長達 700m 的特色步行街，這在胡志明市其他都會區絕無僅有。

醫療療養區位於總體規劃中 A 區南側，屬於建蔽率較低的專屬分區，專注於醫療服務品質與清新宜居環境。法越醫院（FV Hospital）是此處最具代表性的醫療設施，具備國際診療標準以及來自法國與多個國家的專業醫護團隊。心德心臟醫院（Bệnh viện Tim Tâm Đức）、國際診所與高端健康照護中心亦匯聚於此分區，頂級醫療服務距住家僅數分鐘車程，為富美興居民奠定了非凡的生活優勢。

富美興總體規劃中的 5 大住宅區在地圖上是如何定位的？

富美興總體規劃中的 5 大住宅區採同心環狀結構圍繞著 3 大核心公共設施區進行規劃，每個區域皆具備獨特的建築風格與專屬客群定位，同時透過富美興標誌性的內部道路系統與綠意空間緊密串聯。

南園區位於總體規劃的西南側，是住宅組團中最高端的分區，以獨棟別墅、雙拼別墅和連棟別墅為主力。該位置在總體規劃中緊鄰整個都會區最密集的國際學校聚落，1km 方圓內涵蓋 SSIS、日本學校、韓國學校及台北學校。南園公園擁有寬廣的綠地面積與寧靜的內部街廓系統，營造出清新宜人的微氣候，特別適合多代同堂家庭居住。此處也是總體規劃中坐落著知名 Chateau 城堡別墅的區域，吸引了海內外眾多層峰人士進駐。

Midtown 區位於總體規劃的東部核心位置，是最新且最具活力的開發分區，涵蓋 M1 至 M8 頂級大樓住宅、Chateau 別墅區以及連續的商業空間。Midtown 在總體規劃中的位置被設計為直接銜接半月湖區與 Nguyễn Lương Bằng 大道軸線，實現與全區公共設施生態圈的最佳連通。Sakura Park 是 Midtown 在總體規劃中最具代表性的項目，亦是越南首座直接融入住宅社區規劃的櫻花公園。

Cảnh Đồi 區位於總體規劃的北側，是整個富美興都會區中最寧靜的低層住宅分區。總體規劃將 Cảnh Đồi 設計為低建蔽率、高綠覆率，並搭配適度路寬的內部道路系統，以維持清幽純粹的社區氛圍。The Sculptura (H14-3) 為此分區即將推動的全新建案，正對 Phú Gia 別墅區，亦是富美興總體規劃用地儲備中的壓軸建案之一。

Kênh Đào 區（Canal District）位於總體規劃的中南部，沿著與半月湖相通的人工運河系統延伸。這是富美興總體規劃中唯一擁有運河貫穿街道的分區，營造出其他區域難以複製的獨特水岸景觀。總體規劃中 Canal District 的大樓住宅均採高樓層設計並設有面朝運河的景觀陽台，與其他住宅區形成了鮮明的景觀區隔。

文化娛樂區位於總體規劃（Masterplan）南側，是商業與娛樂活動最繁榮的分割區，規劃走向為具有較高人口密度與大規模公寓產品。擁有超過3,000戶公寓的Sky Garden是該分割區規模最大的建案，緊鄰Vivo City（50公尺）、Lotte Mart與SC VivoCity，構成了整個總體規劃中最完整的消費與娛樂生態系。

富美興總體規劃（Masterplan）由誰設計，又是如何獲批的？

富美興總體規劃由美國Skidmore, Owings & Merrill公司（SOM）在南西貢2,600公頃規劃案架構下操刀總體規劃設計，並由美國Koetter Kim & Associates與日本Kenzo Tange & Associates（丹下健三建築設計事務所）提供技術顧問服務，於1994年12月8日由政府總理武文傑根據第749/TTg號決定正式核准。這是越南歷史上首次由世界頂尖設計團隊規劃、並由政府總理在國家最高層級核准的民間都市規劃案。

具體而言，富美興總體規劃的形成歷程涵蓋三個重要里程碑。1993年，越南IPC公司與台灣中央貿易開發股份有限公司（CT&D）合資成立富美興公司，肩負興建阮文靈大道及沿線5個都市群（A、B、C、D、E）的任務。1994年，由SOM設計的南西貢2,600公頃總體規劃案獲政府總理核准，其中富美興為第1區且最為關鍵。自1994年至今，富美興持續落實執行該總體規劃逾30年，其嚴格遵循規劃的執行力被評價為在越南前所未有。

1994年原始總體規劃與2025年更新版總體規劃有何差異？

1994年原始總體規劃與2025年更新版總體規劃的差異主要在於3個重點：增設社區文化功能、調整半月灣（Hồ Bán Nguyệt）周邊建築軸線，以及更新即將推展的新建案清單；與此同時，8大分割區的整體架構、綠化比率與阮文靈大道軸線則完全維持不變。這印證了原始總體規劃的前瞻遠見，以及開發商富美興始終如一恪守規劃的承諾。

以下為1994年總體規劃與2025年更新版之間保留項目與調整項目的詳細對照表：

項目	1994年原始總體規劃	2025年更新總體規劃	變更評估
8大分區架構	維持不變	維持不變	無變更
阮文靈大道軸線	維持不變	維持不變	無變更
綠化比例 8.9平方公尺/人	維持不變	維持不變	無變更
社區文化機能	尚無	全新 Cultural Center C10	額外增設
半月湖建築軸線	初步構想草圖	調整 CR 建築群對稱配置	美學最佳化
P2 公園	原始設計	擴大公共空間	提升品質
最後剩餘土地儲備之新建案	尚未確定	The Sculptura、The Regency	依實際現況更新

上表比較了1994年富美興原始總體規劃與2025年更新版本之間的7項重要項目，協助投資人與居民清楚了解保留的核心重點，以及在完善過程中進行的微調。

在2025年更新版本中，最重要的一點是半月灣區出現了Cultural Center（文化中心）C10，這是一個全新項目，補充了1994年原始總體規劃中所沒有的社區文化與藝術機能。這反映了富美興居民在30年後的演進需求：從原本需要基本生活與商業機能，到如今社區更追求高品質的文化與創意空間。

富美興是南西貢總體規劃中多少個分區之一？

富美興是南西貢 2,600 公頃總體規劃的 21 個功能分區之一，也是開發最完整、價值最高的分區；在過去超過 30 年裡，它一直是胡志明市南部整體都市發展計畫的核心。富美興雖是 21 個分區中的 1 個，卻並非無足輕重的一小塊；實際上，它已成為其餘 20 個分區的發展典範與推動力量。

在南西貢總體規劃的21個分區中，富美興被確立為第一優先分區，肩負著引領並證明越南示範都市模式可行性的任務。富美興30多年來的成功創造了擴散效應，推動了整個第7郡及胡志明市南部區域的基礎設施與房地產發展，包括茹𦨭（Nhà Bè）、平政（Bình Chánh）以及阮文靈大道延伸段沿線區域。

解讀2026年富美興總體規劃（Masterplan）以發掘各分區的房地產投資機會

市中心公共設施區在店面與商業流動性方面佔優勢，南園區（Nam Viên）與Midtown在長期資產增值潛力上表現優異，而文化娛樂區則因進場價格最低且人流量最高而擁有最佳的租金報酬率。從投資視角解讀2026年富美興總體規劃，不僅是看各個分區位於何處，更是理解各分區為何如此定位，以及這將如何影響未來的房地產價值。

以下是根據規劃位置、房地產類型及當前市場特徵，整理出的2026年富美興總體規劃各分區投資機會辨識表：

分區	剩餘土地儲備	後續建案	主要投資機會	適合策略
國際商業金融區	極少，幾近耗盡	已無新土地	中古店面（Shophouse）增值	購買中古屋，長期持有
Crescent 半月灣區	尚有 The Regency (CR8-3)	The Regency 即將開賣	購買最後一手戶別	交屋前及早購買
醫療療養	接近飽和	無新推案	醫療用地隨需求上漲	非住宅不動產
Nam Viên	所剩無幾	中古別墅	長期置產型別墅	持有 5 – 10 年
Midtown	尚有 The Sculptura（H14-3）	The Sculptura 即將開賣	購買最後建案的一手成屋/預售屋	出租給外籍人士 + 資本增值
Cảnh Đồi	接近飽和	The Sculptura 為最後建案	二手市場釋出稀少	以經典價格購買二手物件
Canal District（運河區）	已飽和	全數為二手市場	外籍人士租賃穩定	高租金現金流
文化娛樂區	已飽和	全數為二手市場	富美興租金投報率最高	中階客群出租

上表概述了富美興總體規劃中各分區的剩餘土地儲備、後續建案以及相應的投資策略，協助投資人依據自身具體的財務目標掌握契機。

從投資角度解讀2026年富美興總體規劃時，最重要的資訊在於：富美興總體規劃中的土地儲備正步入接近枯竭的階段。The Sculptura 與 The Regency 屬於富美興開發商在當前總體規劃架構下所能推展的最後一批一手建案。當一手土地儲備告罄時，富美興二手市場將成為在此新市鎮擁有資產的唯一管道，這意味著在供給無法增加的情況下，需求端將推升價格上漲的壓力。

富美興總體規劃在哪些方面達到國際標準，是越南其他新市鎮所未具備的？

PMH 的 Masterplan 相較於越南其他重劃區具有3點史無前例的優勢：由全球最具盛名的都市規劃公司 SOM 操刀設計；連續30年嚴格遵循原始藍圖且無重大偏差；綠覆率達到每人 8.9m²，高出胡志明市各重劃區平均水準一倍以上。這三項特點相結合，造就了 PMH 的 Masterplan 品牌價值，在本質上與當前越南任何其他重劃區截然不同。

除 PMH 的 Masterplan 外，Skidmore, Owings & Merrill (SOM) 還設計過哪些著名建築？

SOM 是總部位於美國芝加哥的世界頂尖建築設計與都市規劃公司，曾設計 Burj Khalifa（杜拜，樓高 828 m 的世界最高建築）、One World Trade Center（紐約，11/9 事件後重建的象徵）、John Hancock Center（芝加哥）、Jeddah Tower（沙烏地阿拉伯，正在興建的 1 km 高建案），以及遍布 50 多個國家的數百座指標建築。由 SOM 設計富美興總體規劃，是提升其都市品牌信譽與價值、難以估量的因素。胡志明市或越南沒有其他都市區的總體規劃是由像 SOM 這樣擁有全球級作品實績的公司設計，這為富美興帶來無法複製的獨特優勢。

PMH 的 Masterplan 中還剩多少空置土地儲備？接下來的建案是什麼？

PMH 目前已開發利用其 Masterplan 中超過90%的土地儲備，剩餘的地塊數量極為有限，主要集中在山景區（Cảnh Đồi）和半月灣區（Hồ Bán Nguyệt）。PMH 在該 Masterplan 土地儲備中正在推動的最後兩個建案，分別是位於山景區、僅有75戶且正對 Phú Gia 別墅區的 The Sculptura (H14-3)，以及位於半月灣區、預計於 2025 – 2026 年開賣的 The Regency (CR8-3)。當這兩個建案完工交屋時，PMH 的 Masterplan 將基本全面落成，為長達30餘年的一手市場開發階段劃下句點。對投資人而言，這是最明確的信號，表明 PMH 的二手市場正步入自 1994 年 Masterplan 獲准以來價值最高的黃金階段。

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