外國人可以購買 Hồng Hạc City 嗎？2026年法律條件、持有上限與房屋所有權狀（粉紅簿）權益

可以，外國人得以購買Hồng Hạc City 富美興，至少有3項明確的法律理由：2023年《住宅法》及2024年《土地法》（自2025年1月1日起生效）均允許獲准入境越南的外國個人在獲國家核准的建案中購買商品住宅；Hồng Hạc City 完全符合合法商品住宅建案的條件；且開發商 Phú Mỹ Hưng 自2025年6月首次開售起，便已記錄到外國客戶的關注。尤其是，這清楚顯示開發商具備相關經驗及完善的支援系統，能夠服務國際客戶；富美興第7郡都市區已營運30年，約50%的居民為外國人，便證明了這一點。

在辦理流程方面，符合條件的外國人需要經過5個主要步驟：確認主體資格、支付訂金／預訂、簽署訂金合約、簽署正式買賣合約，以及取得房屋所有權狀（粉紅簿）。此外，所有法律文件均須依越南法律規定翻譯成越南文並辦理公證。同時，富美興承諾協助處理從簽約到交屋期間的各項問題，讓國際客戶能安心遠端辦理交易，或透過獲授權代表完成交易。

就對象類別區分而言，一般外國人在接觸商品住宅建案方面較具優勢（Hồng Hạc City 內的別墅、透天住宅）；越南海外僑民在持有期限方面較有利（與越南人相同，可長期持有，而非50年）；與越南人結婚的外國人最具優勢，可共同登記姓名並享有與越南公民相同的完整權利。更重要的是，確認自己所屬的類別，是進行任何交易前最初也是最重要的一步。

一起深入了解以下針對各類對象所整理的完整法律條件、持有上限及房屋所有權狀（粉紅簿）權益，以做出最精準且安全的投資決策。

外國人可以在 Hồng Hạc City 購買房屋嗎？

可以，外國人符合3項必要條件即可在 Hồng Hạc City 購屋：合法獲准入境越南、購買經國家核准的商品住宅建案，以及不屬於依法律規定享有外交豁免的對象。

更具體而言，外國人的購屋權已明確記載於2023年《住宅法》第17條（自2025年1月1日起生效），其中具體列出3類獲准在越南持有住宅的外國組織及個人。Hồng Hạc City 是由北寧省人民委員會正式核准投資主張的商品住宅建設投資建案，完全符合外國人參與購屋的法律條件。以下將詳細說明外國人在 Hồng Hạc City 可進行及不得進行的事項：

外國人可以在 Hồng Hạc City 購買哪些類型的房產？

外國人可在 Hồng Hạc City 購買附帶土地的住宅，包括獨棟別墅、雙拼別墅、連棟透天住宅及商業店面——這些皆屬於經核准建案中的商業住宅類型，適用《2023年住宅法》第17條規定。

具體而言，外國人可在 Hồng Hạc City 購買並持有以下產品：

• 獨棟別墅：面積 300–500m²，3層樓設計，具備4面私人庭院；這是產品組合中最頂級的產品，非常適合在北寧省 Samsung、Foxconn、Canon 等集團工作的高階外籍專家
• 雙拼別墅：面積 200–300m²，共用一面隔牆，但仍設有私人庭院；同一分區內的價格較獨棟別墅更具競爭力
• 花園連棟透天住宅：面積 100–200m²，適合居住，也適合在1樓經營服務業
• 商業店面：位於主要社區內道路沿線，適合希望透過商業出租取得穩定現金流的外國投資人

更重要的是，這是 Hồng Hạc City 有別於越南許多其他建案的特色：Hồng Hạc City 為外國人提供附帶土地的住宅（並非公寓），也就是所有權包括地上建築物及其附帶的土地使用權。相較於公寓，這能創造更永續的房地產價值及更佳的增值潛力。

外國人在 Hồng Hạc City 的購屋權受到哪些限制？

外國人受到3項主要法律限制：同一坊範圍內的額度不得超過 250 戶，所有權期限為 50 年（不同於越南人可永久持有），且不得向建案外的個人購買。

具體而言，這3項限制如下：

• 每坊 250 戶的額度：在相當於一個坊的地理範圍內，由外國人持有的連棟住宅及別墅總戶數不得超過 250 戶。Hồng Hạc City 位於北寧省順成縣 Song Liễu 坊；全區總規模為 2,844 戶，因此 250 戶的額度不會很快用罄，但買方應在交易時向開發商確認剩餘額度狀況
• 50年所有權期限：外國人在 Hồng Hạc City 持有住宅的期限，自取得房屋所有權狀（粉紅簿）之日起最長不超過 50 年；如有需求，依《2023年住宅法》規定，可再延長1次，期限最長不超過 50 年
• 僅可購買商業建案內的房產：外國人不得向建案外的個人購買住宅（不得向個人進行二手轉售交易），僅可向開發商購買，或承接符合條件之個人賣方的買賣合約

相較於上述限制，以下交易權利仍受到法律完整保障：轉售權、出租權、向銀行抵押借款權、贈與權，以及將房產繼承給符合條件之繼承人的權利。這確保房地產的流動性及投資價值不會因所有權人的國籍因素而降低。

外國人購買 Hồng Hạc City 必須符合哪些法律條件？

外國人購買 Hồng Hạc City 的住宅，必須符合4項法律條件：(1) 持有有效護照及合法入境章，(2) 不屬於外交豁免對象，(3) 購買經核准的商業建案，及 (4) 依《95/2024/NĐ-CP號政令》規定，不得超過同一坊範圍內 250 戶的額度。

以下是買方在進行交易前必須清楚掌握的各項重要條件詳情：

購買 Hồng Hạc City 時，護照及入境條件如何適用？

護照與入境條件是首要且最容易符合的條件：外國人僅需持有蓋有越南入境章的有效護照，或在簽署買賣合約時持有確認合法入境的同等法律文件即可。

具體而言，這項條件規定於第 95/2024/NĐ-CP 號法令第 3 條，並有 3 項重要事項須留意：

第一點，該條件是在簽署交易時進行審核，而非在交屋時。這意味著即使是在國外生活與工作的客戶，也可以在訪問越南期間進行交易，只要在簽約當日護照及入境章仍具效力即可。

第二點，不要求工作證、長期簽證或永久居留權。即使持觀光簽證短期來訪越南的旅客，只要簽約當日簽證有效，仍符合簽署買賣合約的資格。這大幅擴大了可接觸Hồng Hạc City房地產的外籍族群。

第三點，若買方委託代理人代為進行交易，授權合約必須在越南以及買方居住國均完成合法公證。富美興在處理國際客戶的委託案件上具備豐富經驗，確保流程順暢且合規合法。

Hồng Hạc City 的 250 戶限額及可持有區域規定如何適用？

250戶的配額是在相當於一個坊的地理範圍內，全體外國人合計可擁有的連棟房屋與別墅總數上限，而非針對個別買方的限制。

具體而言，此限額的運作方式如下：Hồng Hạc City 所在的行政區域為 Song Liễu 坊（原 Xuân Lâm 社）。所有外國買方在該坊持有的透天住宅與別墅總數不得超過250 戶。全區建案規模為 2,844 戶，250 戶約占總供給量的 8.8%，足以滿足北寧國際專業人士社群的需求，也不致於在銷售初期迅速售罄。

此外，外國買方也須留意，越南法律規定，房地產不得位於涉及國防安全的區域。Hồng Hạc City 位於民用經濟區域，不屬於限制區，因此外國人在地理區域方面完全符合購買資格。

外國人在 Hồng Hạc City 購屋可享有哪些房屋所有權狀（粉紅簿）權益？

外國人在 Hồng Hạc City 購屋取得的房屋所有權狀（粉紅簿），是附著於土地之財產所有權證明，由具權限的國家機關核發，完整登記住宅所有權，以及依 50 年期限「穩定長期租用土地」的形式，並享有完整的出售、出租、抵押及繼承權利。

進一步而言，Hồng Hạc City 外國人粉紅產權證與越南人粉紅產權證有 3 項重要差異：

第一項差異：土地資訊部分註明為「穩定長期租賃使用土地」，而非如越南人註明的「長期使用土地」。這真實反映了法律實質：外國人擁有財產（房屋），但依據2023年《住房法》第20條，土地仍屬越南國家管理權限。

第二項差異：所有權期限明確載明自核發粉紅簿之日起50年，與越南人的粉紅簿未載明期限（默認長期有效）不同。50年屆滿後，若有繼續持有的需求，產權人可辦理每次最長展延50年的手續。

第三個差異：所有權人姓名依護照記載以越南文標示，並附上國籍與護照號碼。這並不影響粉紅簿的法律效力，但日後進行二手交易時需特別留意。

更重要的是，儘管土地資訊欄位有所不同，外國人的粉紅產權證仍具備完整法律效力，可用於：向銀行抵押借款、轉售給符合資格的第三方、出租以取得收益，以及贈與合法繼承人。Hồng Hạc City 的合作銀行（BIDV、VietinBank、Vietcombank、Standard Chartered）均接受外國人的粉紅產權證作為房地產購屋貸款的抵押品。

外國人在 Hồng Hạc City 購屋的流程與文件包含哪些步驟？

外國人在 Hồng Hạc City 購屋的流程共分為5 個主要步驟，從確認法律資格到取得粉紅產權證；依銷售階段不同，從支付訂金到交屋約需 18–24 個月。

以下為各步驟的詳細說明及應備文件，協助外國人依正確程序辦理交易並避免法律風險：

步驟1－確認符合主體資格（支付訂金前）：

• 確認護照仍在有效期內，且持有有效入境章
• 確認不屬於外交豁免對象
• 聯絡富美興業務部門，確認250戶的外國人購買額度是否仍有名額
• 準備：護照影本、入境證明，並翻譯成越南文後辦理公證

步驟2－支付Booking訂金（2億越南盾）：

• 填寫訂金登記表，並勾選「外國人」專用欄位
• 依照型錄與格局圖選擇戶別
• 透過銀行轉帳支付2億越南盾Booking訂金（依洗錢防制規定，銀行轉帳為必要方式）
• 注意：交易必須透過銀行辦理，不得以現金支付

步驟3－簽署訂金合約：

• 於富美興在河內的交易中心（677 Lạc Long Quân, Tây Hồ）或胡志明市辦理
• 支付第1期款，金額相當於合約價值的10%
• 整份合約均以越南文製作；外國人須由口譯陪同，或提供經公證的雙語翻譯本

步驟4－正式簽署買賣合約（HĐMB）：

• 另支付10%＋VAT，才符合簽署買賣合約的條件
• 買賣合約必須在越南辦理公證
• 如辦理授權：授權合約必須在買方居住國的越南領事機關辦理公證，或在越南境內辦理公證後，再進行領事認證
• 自此步驟起，買方可申請銀行貸款，享有0%利率優惠，寬限至交屋

步驟 5 – 交屋並取得房屋所有權狀（粉紅簿）：

• 依照合約進度完成各期付款
• 依正式交屋時程收屋（預計自 2026/12/10 起）
• 辦理房屋所有權狀（粉紅簿）申請：透過北寧省土地登記辦公室提交文件；富美興協助辦理流程
• 房屋所有權狀（粉紅簿）載明自核發日起算 50 年的期限

外國人、海外越南人與和越南人結婚的外國人購買 Hồng Hạc City 的權利有何不同？

一般外國人在商業建案及多元產品類型的購買權方面較具優勢；海外越南人在長期持有期限，以及如越南人般登記於房屋所有權狀（粉紅簿）名下的權利方面較有利；與越南人結婚的外國人則可透過共同登記機制享有越南公民的完整權利，條件最為有利。

下表直接比較 Hồng Hạc City 3 類對象的購買權與持有上限，協助讀者快速確認自身類別，並決定最合適的方案：

項目	一般外國人	海外越南人（越南裔人士）	與越南人結婚的外國人
法律依據	2023 年《住宅法》第 17 條	2024 年《土地法》第 44 條	《婚姻與家庭法》＋2023 年《住宅法》
可購買的產品類型	商業建案內的別墅、透天厝	別墅、透天厝、獨立住宅	如越南人般可購買所有產品類型
持有期限	50 年，可申請延長 1 次，最長延長 50 年	永久（無期限）	依越籍配偶名下持分永久持有
戶數上限	每坊250戶（合併計算）	不限	不限
房屋所有權狀（粉紅簿）	註明「長期租用土地」，期限50年	如越南人般註明「永久使用土地」	共同登記，註明「永久使用土地」
特殊條件	護照＋合法入境	護照＋越南血統證明文件	在越南有效的結婚登記證明
向建案範圍外的個人購買	不可以	可以	可以（越籍配偶名下持分）

然而，上述3類之中，越僑依據《2024年土地法》享有的權利較舊規定大幅擴展：旅居海外的越南裔人士，在多數不動產交易中如今享有與越南公民相同的待遇，只要提供有效期限內的護照，以及主管機關核發的越南血統證明文件即可。相較之下，非越南裔外國人仍須遵守250戶上限及50年期限；但北寧國際專業人士社群的實際需求仍遠高於現行配額，因此這並非重大障礙。

Hồng Hạc City 為投資人與國際居民提供哪些獨特優勢？

是的，Hồng Hạc City 至少具備3項獨特優勢，使其在鎖定國際投資人與居民時，較北部其他建案更具吸引力：開發商富美興擁有30年服務外籍社群的經驗；北寧是北部國際專業人士最集中的中心；此外，建案自2025年6月首次公開銷售以來，便已吸引許多外國客戶關注。

具體而言，北寧目前的經濟環境聚集了 Samsung Electronics、Foxconn、Canon Việt Nam、DABACO，以及數十家其他國際科技集團，形成龐大的外籍專業人士社群，對高級住宅有很高需求。這正是 Hồng Hạc City 在自住與出租投資方面的潛在客群。

富美興第7郡都市區的外籍人士社群，能否在北寧 Hồng Hạc City 重現？

Hồng Hạc City 的國際社區具備極高潛力，能發展至類似第七郡富美興的規模，目前該處約有30,000名居民，其中約15,000人為外籍人士。受惠於三星及各衛星集團的工業園區生態系統，北寧省聚集的國際專家密度高於北越任何省份。因應實際需求，各項國際化服務體系（學校、醫療、餐飲）亦正逐步成型。與第七郡最大的差異在於時間：富美興歷時30年才達到50%的外籍居民比例；而 Hồng Hạc City 承襲了現有的品牌與生態系統，因此國際社區的成型速度可望顯著加快。

外籍投資人希望長期持有 Hồng Hạc City 超過50年，有哪些解決方案？

外籍投資人若希望突破50年的期限，有3種合法方案：(1) 依據《2023年住宅法》規定，將粉紅權狀再延長1次，最長50年；合計最長可持有100年；(2) 透過在越南成立的外商投資企業法人購買，持有期限與投資計畫期限掛鉤，彈性較高；(3) 在期限屆滿前，將房產轉讓給符合條件的繼承人，以維持資產留在家族中。每種方案適用於不同類型的投資人，並需要由熟悉越南外籍人士事務的不動產律師提供專業法律諮詢。