Hồng Hạc City 建案規模：197公頃、3大分區及2,884戶低樓層產品

Hồng Hạc City 建案規模確定總面積達 197.76 公頃，建蔽率僅 27.9%，預計容納人口 27,700 人，總投資金額達 27 兆越南盾。特別的是，這些指標使 Hồng Hạc City 定位為 2025 年至 2035 年開發階段北部地區規模最大的生態都市超級建案之一。

全部197公頃土地劃分為3大分區，分別為 Hồng Phát（F區）、Hồng Thịnh（G區）及 Hồng Phúc（H區），按照約10年的發展期程，總計提供2,884戶低樓層產品，包括店屋、帶花園聯排別墅、雙拼別墅及獨棟別墅。此外，All-in-One 全方位社區公共設施系統占總面積逾70%，包括30,000平方公尺購物中心、7座獨立 clubhouse，以及15公頃生態調節湖。

對投資人而言，197公頃的建案規模搭配每年僅控量供應300戶的策略，將在各個發展階段形成持續性的價格上漲壓力。更重要的是，開發商富美興結合擁有超過70年日本經驗的合作夥伴 Nomura Real Estate 所採用的規劃標準，確保此一規模反映的是真實的都市品質，而不只是土地面積數字。

以下，本文將全面分析 Hồng Hạc City 建案規模，從核心量化數據、3大分區結構、2,884戶低樓層產品，到社區內公共設施系統，協助讀者清楚掌握這座位於 Bắc Ninh 的生態都市區真正規模。

Hồng Hạc City 建案規模有多大？

Hồng Hạc City 建案規模總面積達 197.76 公頃，定位為由開發商富美興與 Nomura Real Estate 於北寧省順成開發的大型生態都市超級建案，總投資金額達 27 兆越南盾，預計容納人口 27,700 人。

若要更深入了解197.76公頃這個數字的實際規模，需要將其置於具體情境中比較：相當於近280座 FIFA 標準足球場相連的面積。特別是，Hồng Hạc City 建案規模的重要差異不僅在於總面積，也在於土地配置理念；全區建築密度僅27.9%，代表大部分土地保留給自然環境、社區公共設施及完善的交通基礎建設。此外，Hồng Hạc City 生態都市區預計容納27,700名居民，目標是打造足夠規模的居住社區，以完整運作 All-in-One 全方位公共設施生態系統，而不必依賴外部區域。

Hồng Hạc City 197公頃建案規模中的土地配置結構如何劃分？

Hồng Hạc City 197公頃建案規模的土地配置結構，依面積比例分為4大類：低樓層住宅占36.3%、交通用地占25.75%、社區內公共設施占15.3%，公園綠地與技術基礎設施合計占22.65%。

具體而言，下表詳細彙整 Hồng Hạc City 總規模197.76公頃中各項目所占的面積與比例，協助讀者清楚了解開發商富美興如何在建築物與居住空間之間分配土地資源：

特別是，若加總社區內道路、公共設施與綠地面積，超過63%的專案總面積皆用於基礎設施、景觀與公共設施。此外，這樣的配置結構也說明了為何 Hồng Hạc City 全區建築密度僅為27.9%，明顯低於越南多數建築密度通常介於40%至60%的一般都市區。

Hồng Hạc City 專案的總投資額是多少？

Hồng Hạc City 建案總投資金額為 27 兆越南盾，約合 10.6 億至 11 億 USD，按照自 2025 年至約 2035 年為期約 10 年的規劃藍圖，劃分為 4 個期程進行開發。

具體而言，270,000億越南盾的資本規模，已透過北寧省人民委員會於2024年9月核准投資政策的決定獲得確認；這是確保專案整體財務計畫受到政府機關透明監督的基礎法律文件。此外，11億USD的投資規模反映富美興的長期開發承諾；這不是短期投資建案，而是為北寧省未來數十年打造都市發展遺產的建設工程。再者，截至開售時，開發商已完成土地徵收與清理，並展開技術基礎設施建設，清楚顯示投資資金正依承諾投入執行，而不是紙上建案。

Hồng Hạc City 專案的3個分區分別是哪幾個？

Hồng Hạc City 建案共有 3 個主要分區，分別為 Hồng Phát（F 區）、Hồng Thịnh（G 區）與 Hồng Phúc（H 區），將在約 10 年的期程中按 4 期循序開發，共 2,884 件低樓層產品分布於這 3 個分區。

具體而言，這三個分區的名稱蘊含深厚的文化意涵：Hồng Phát 寓意繁榮與發展，Hồng Thịnh 象徵昌盛與富足，Hồng Phúc 代表幸福與吉祥。此外，從 Hồng Phát、Hồng Thịnh 到 Hồng Phúc 的開發順序，體現了由建案門戶向內區縱深推進的推展策略，確保人口依由外而內的邏輯順序進駐，在向更深處區域推進開發前奠定堅實的社區基礎。

Hồng Phát 分區（F區）的規模與開賣時程為何？

Hồng Phát 分區（F區）是 Hồng Hạc City 開發規劃中首個也是規模最大的分區，共有1,047戶低樓層產品，位於專案出入口門戶位置，並自2025年6月16日起正式開賣。

更具體地說，在 Hồng Phát 分區中，第 1 期公開發售首批 323 件產品，涵蓋 4 種產品類型，其特點如下：

• 獨棟別墅：17戶，土地面積為15×20m及20×15m，預先興建3層樓，外部完工，內部為毛胚交屋，配有樓梯、電梯預留井及家庭污水處理系統
• 雙拼別墅：42戶，土地面積為9×20m及13×20m，預先興建3層樓
• Shophouse（商業街屋）：170戶，土地面積為6×20m及8×20m，預先興建5層樓
• 花園連棟住宅：94戶，土地面積多元，附私人庭院

特別是，Hồng Phát分區位於建案入口，具備雙重優勢：自都市區啟用初期起，即擁有全區最高的人流量；同時最靠近通往外部的聯外道路，無論日常生活或商業經營都相當便利。此外，截至2025年8月，Hồng Phát分區已完成基礎工程，所有商店街住宅排屋皆進入1樓施工階段，進度符合對客戶的承諾。

Hồng Thịnh分區與Hồng Phúc分區將依何種時程開發？

Hồng Thịnh分區（G區）將於2028年至2030年第3期開發，共有653戶低樓層產品；Hồng Phúc分區（H區）則為最後一期，共有1,144戶，其中包括2棟25層樓的複合式大樓。

更具體地說，三個分區的循序開發時程旨在同時實現三大重要目標：嚴格把控各階段施工品質、確保住戶適時入住以填補服務與公共設施的使用需求，並隨著新市鎮逐步完善維持自然的價格增值動能。此外，擁有 2 棟 25 層複合式大樓的 Hồng Phúc 分區不僅是建築亮點，更是整個 Hồng Hạc City 中最高端的分區，坐擁全建案核心位置，享有最密集的頂級服務。更重要的是，總計 2,884 件低樓層產品與 Hồng Phúc 的 2 棟高樓相結合，打造出具備足夠規模的居住社區，可自主運作全方位的 All-in-One 公共設施系統，無須依賴新市鎮外部的服務資源。

Hồng Hạc City建案共有2,884戶低樓層產品，包含哪些類型？

Hồng Hạc City建案依使用目的與土地面積，規劃4種主要低樓層產品：店面住宅（shophouse）、花園連棟住宅、雙併別墅及獨棟別墅，總計2,884戶，分布於3個分區，土地面積介於100至500m²。

這 4 種產品類型滿足不同的客群需求，從商業投資（店面住宅／shophouse）、結合綠意空間的日常生活（花園連棟透天），到兼具高度隱私的尊榮生活（雙併別墅與獨棟別墅）。具體而言，多元的產品類型也帶來了多樣化的投資預算選擇，適合同一新市鎮內的多元客群，從尋求現金流的商業投資人，到追求完全獨立生活空間的高端家庭。

Hồng Hạc City各類低樓層產品的戶數分別是多少？

第1期產品組成中，店面住宅（shophouse）占比最高，共170戶；其次為花園連棟住宅（94戶）、雙併別墅（42戶）及獨棟別墅（17戶），各類產品皆具備不同的技術特點，以滿足各種使用目的。

具體而言，下表彙整Hồng Hạc City各類低樓層產品的詳細技術特點，包括土地面積、樓層數與設計特色，方便購屋者比較，並依投資或居住目的選擇最合適的類型：

特別是，Hồng Hạc City所有低樓層產品皆預先完成室內毛胚工程與外觀裝修，並配備樓梯、電梯預留井、家庭污水處理系統及已完成的混凝土地坪。此外，室內採毛胚交付設計，屋主可依照個人喜好與經營風格，自行規劃室內空間；對於需要依不同產業彈性配置營業平面的店面住宅而言，尤其重要。

Hồng Hạc City第1期推出多少產品？

Hồng Hạc City第1期於Hồng Phát分區推出323項產品，是首次公開銷售，價格為來自開發商富美興的直接原價，並自2025年6月16日起正式銷售。

具體而言，在第1期的323戶產品總數中，產品規劃分配包括17棟獨棟別墅、42棟雙拼別墅、170間店面及94棟花園連棟透天。這323戶產品僅佔全建案2,884戶總規模的約11.2%，展現了對市場供應量極為嚴謹的控管。此外，第1期隨附的財務方案包括支援房屋總價70%的貸款、針對其中30%貸款額度提供交屋前0%利率，並透過Vietcombank、BIDV及VietinBank三家保證銀行提供長達18個月的付款期程。更重要的是，第1期買方還享有優先選戶權，涵蓋邊間戶及主要幹道臨路戶等在整個Hồng Phát分區中商業價值最高的地段。

Hồng Hạc City的社區內公共設施規模包括哪些內容？

Hồng Hạc City的社區內公共設施規模包括教育、醫療、商業服務、運動休閒、生態景觀及交通基礎設施6大功能類別，分布於30.37公頃公共設施用地及44.96公頃綠化公園用地，整體規模為197.76公頃。

Hồng Hạc City的All-in-One模式建立於核心理念之上：居民的所有日常生活需求，都能在步行範圍內獲得滿足，日常活動無須移動至都市計畫區外。這正是為何全案超過63%的總面積用於公共設施、綠地與基礎設施，而非如越南多數一般建案集中於建築面積。具體而言，這項理念不僅提升生活品質，也為資產創造永續價值，因為擁有完整公共設施生態系的都市計畫區，長期能持續維持對居民的吸引力與較高的出租能力。

Hồng Hạc City的社會基礎設施與社區公共設施規模包括哪些內容？

Hồng Hạc City的社會基礎設施與社區公共設施規模包括一貫制教育、綜合醫療、集中式商業、高級運動、銀髮照護、生態景觀及完善交通基礎設施7大功能類別。

具體而言，下表依各功能類別詳細列出社區內公共設施項目，呈現開發商富美興與Nomura Real Estate承諾在Hồng Hạc City197.76公頃基地內打造的完整都市生態系：

特別是，7座面積介於1,100平方公尺至5,200平方公尺的會所，屬於規模極大的運動與社區公共設施，體現了在整體規劃中將住戶居住品質置於首位的承諾。此外，15公頃調節湖與18公頃中央公園的組合，在社區內部形成了自然生態綠帶，維持整年涼爽清新的空氣，這是為Hồng Hạc City全部2,884戶低樓層產品提升實質居住價值與長期投資價值的核心要素。

Hồng Hạc City的規模是否比第7郡富美興都市區更大？

Hồng Hạc City在設計標準與規劃理念方面，與第7郡富美興相當；而第7郡富美興在開發完成度及經過30年驗證的品牌信譽方面更具優勢，Hồng Hạc City則在增值潛力與開發初期的持有機會方面勝出。

然而，最重要的比較重點並非面積，而是規劃標準：兩個建案都是富美興的作品，因此Hồng Hạc City完整承襲第7郡富美興的標準都市設計理念，同時以更先進的技術與標準全新打造。此外，不同於經過30多年發展、已近乎飽和的第7郡富美興，Hồng Hạc City目前仍處於開發初期，為買方創造在富美興品牌於北部市場累積完整價值前，以較低價格持有資產的機會。

每年推出300戶的銷售策略，如何影響Hồng Hạc City的規模價值？

每年推出300戶的銷售策略，建立主動控制供給的機制，確保每個銷售階段的供給量都低於實際需求，進而形成自然的漲價壓力，並保障前期買方的資產價值。

具體而言，在10年的開發規劃中，總計2,884戶產品，每年僅推出約300戶，開發商富美興得以控制都市區的入住速度，確保基礎設施與公共設施始終先於住戶進駐完成，而非相反。此外，這也是第7郡富美興歷經30年成功驗證的策略，當地房地產價格在各個發展階段持續上漲，如今正延伸至北部市場的Hồng Hạc City。

Hồng Hạc City的規模是否反映Nomura Real Estate的日本生態都市標準？

是的，Hồng Hạc City的規模透過三大代表性指標，充分展現了Nomura Real Estate的日式生態城市標準：建蔽率僅27.9%、綠化及水域比例超過63%，以及在197公頃土地上規劃27,700人口，營造出寬敞的人均生活空間。

具體而言，日本都市規劃理念始終將生活環境品質置於土地開發密度之上，與越南普遍追求每公頃土地最大化產品數量的趨勢形成對比。NOMURA Real Estate擁有超過70年的國際都市開發經驗，將這項理念導入Hồng Hạc City，打造北寧省首座符合日本標準的生態都市，與區域內一般都市建案形成鮮明差異。