Hồng Hạc City 建築許可：已核發了嗎？投資人應了解的法律意義

Hồng Hạc City建築許可已核發，許可編號為214/GPXD，由北寧省建設廳於2024年11月28日核發，確認本建案符合技術、承重安全、消防及環境相關條件，可依法進行施工。特別是，此許可資訊已由開發商富美興在建案資訊網站正式公開，因此依照對購屋者應盡的法律義務，確保資訊透明。

就法律意義而言，建築許可是 Hồng Hạc City 6 個法律程序中的第 4 個環節，位於 1/500 細部規劃之後、竣工驗收及核發房屋權狀之前。更重要的是，依據《2023年不動產經營法》第 6 條第 3 項，在將興建中的不動產投入經營前，必須公開此法律文件，因此，214/GPXD 建築許可的存在，是保障購屋者權益的直接法律依據。

此外，投資人須清楚了解已取得建築許可與尚未完成這項文件的建案，在風險上的差異；尤其北寧於2024至2025年期間調整行政區劃，更應留意。再者，有效的建築許可是大型商業銀行同意提供購屋貸款的先決條件，因此會直接影響投資人的財務能力。

為了進一步了解建築許可的完整內容、各分區的適用範圍，以及這份文件在投資決策中的作用，以下文章將針對最重要的各個面向進行詳細分析。

Hồng Hạc City 是否已取得建築許可？

是，Hồng Hạc City 已取得建築許可，許可編號為 214/GPXD，由北寧省建設廳於2024年11月28日核發，確認本建案符合技術標準、安全條件及國家建築規範，得依法施工。

具體而言，取得編號 214 的建築許可，是 Hồng Hạc City 開發進程中一項重要的法律里程碑，主要有 3 個原因。第一，這證明建案已通過主管機關嚴格的技術審查程序。第二，建築許可是開發商富美興得以開工興建建築主體及社區內部技術基礎設施的必要條件。第三，有效建築許可使建案得以進行後續法律程序，包括竣工驗收，以及為交付的各項產品核發房屋權狀。

尤其值得注意的是，這張建造執照是在北寧省人民委員會於2024年9月核准270,000億越南盾總投資額之後核發，因此形成從省級到廳局級連續且同步的法律確認鏈，確保整體建案文件的ㄧ致性。根據富美興在 phumyhung.vn 建案資訊入口網站上的正式公告，第1219/SXD-QLXD號文件與GPXD 214執照均已完整附於不動產投入交易前的資訊公開文件中。

為了進一步了解建築許可的具體內容及各分區的適用範圍，請參閱以下詳細說明。

Hồng Hạc City 第 214/GPXD 號建築許可包含哪些內容？

第 214/GPXD 號建築許可屬於技術類法律文件，由北寧省建設廳於 2024 年 11 月 28 日核發，確認 Hồng Hạc City 專案符合越南建築法規有關技術設計、結構承載安全、消防及環境保護的條件。

具體而言，依據《2014年建築法》（2020年修正）及相關指引法令，有效的建築許可必須完整載明以下內容：

• 核准興建項目資訊：工程類型、工程等級、各筆土地的最大建築面積，以及各產品類型（獨棟別墅、雙併別墅、店鋪住宅、連棟住宅）的最高建築高度。
• 強制性技術標準：承重結構、建築材料及技術系統（電力、供水、排水、污水處理）的相關要求。
• 消防安全條件：消防系統設計須經消防警察機關審查核准，方可核發建築許可。
• 環境影響評估：依據於 2019/10/29 核准的環境審查結果。
• 建築許可有效期限：明確記載投資人須依承諾進度開工及完工的期限。

此外，第 214/GPXD 號建築許可具有特殊法律效力，因為這是施工前階段的最終文件，確認建案的所有設計文件均已完成審查並獲政府核准。更重要的是，依據《2023 年不動產經營法》第 6 條，只有取得此建築許可後，投資人才能就未來興建完成的住宅產品，向客戶簽訂有效的買賣契約。

Hồng Hạc City 的建築許可適用於哪些分區？

目前 Hồng Hạc City 依建築許可狀況分為 2 類分區：已取得完整建築許可的分區，以及依建案推進進度辦理許可申請的分區。

具體而言，第 214/GPXD 號建築許可直接適用於 Hồng Phát 分區，包括 Zone F1-1（首期已推出 323 戶）及 Zone F1-2（正在推進中）。以下為 Hồng Hạc City 各分區建築許可狀況摘要表（表格說明各 Zone 的建築許可核發狀態，協助投資人快速確認哪些分區已具備交易所需的法律條件）：

給投資人的重要提醒：Hồng Hạc City 等大型都市區建案（197.8 公頃）的建築許可，不會一次核發予全部土地面積，而是依施工階段及個別 Zone 分別核發。因此，若考慮投資尚未取得建築許可的分區，投資人應確認開發商（chủ đầu tư）的許可申請時程，以準確評估法律風險程度。

建築許可對 Hồng Hạc City 投資人具有什麼法律意義？

建築許可是 Hồng Hạc City 6 個法律程序中的第 4 個環節，負責銜接規劃階段與施工階段，同時也是後續所有法律程序（包括竣工驗收及核發粉紅權狀）得以合法進行的先決條件。

具體而言，建築許可對 Hồng Hạc City 投資人的法律意義，體現在 4 個關鍵層面。第一，建築許可確認開發商富美興已在開工前履行所有技術義務。第二，這是銀行同意提供買方貸款的法律依據。第三，若開發商未依核准設計施工，建築許可是要求賠償的依據。第四，根據《2023 年不動產經營法》，在資訊揭露文件中列載建築許可是法定義務；違反此規定可能導致買賣合約被認定無效。

特別是，建築許可編號 214/GPXD 在 Hồng Hạc City 還具有獨特的附加價值，因為合作夥伴 Nomura Real Estate Vietnam 會進行獨立監督。這是北寧省首度有日本合作夥伴參與都市開發案，並協助確認法律標準，因此，建築許可的可信度不僅來自越南政府機關，也經過國際不動產慣例的審核。

為了進一步了解建築許可如何依法公開，以及其在整體法律程序中的位置，以下將逐一探討各個層面。

根據《2023 年不動產經營法》，開發商必須如何公開建築許可？

根據《2023 年不動產經營法》第 6 條第 3 款，建築許可是預售尚在興建中的不動產前，必須完整公開的資訊之一，其他資訊還包括基本設計、開工通知及技術基礎設施驗收文件。

具體而言，《2023 年不動產經營法》規定的建築許可公開義務包括以下要求：

• 公開許可證號碼、核發日期及核發機關：開發商必須明確列出建築許可編號 214/GPXD，由北寧省建設廳於 28/11/2024 核發。
• 公開適用範圍：明確說明此建築許可適用於哪個 Zone／分區，以及允許進行哪些工程項目。
• 刊登於官方資訊入口網站：富美興已於 phumyhung.vn 的「不動產投入經營前資訊資料公開」專區履行此項義務。
• 應買方要求提供：買方在交易過程中可隨時要求開發商出示建築許可副本。

更重要的是，公開建築許可義務對投資人的實際意義，在於提供開發商違約時提起訴訟的法律依據。若建案在出售時，資訊揭露文件中缺少建築許可，法院可能依《2015 年民法典》第 117 條及第 123 條宣告買賣合約無效。因此，投資人在簽約前應查核建案的資訊揭露文件，確認建築許可已依法公開。

建築許可是 Hồng Hạc City 法律程序中的第幾個環節？

施工許可證是 Hồng Hạc City 6 個法律步驟中的第 4 個環節，排在投資證明書、股份轉讓與 1/500 規劃之後，同時位於竣工驗收與核發房屋及土地權利證書（粉紅簿）之前。

具體而言，以下是 Hồng Hạc City 按時間順序排列的完整 6 個法律程序環節（此表依時間順序說明建案的整體法律程序，協助投資人掌握建築許可在整體法律架構中的現況）：

此外，投資人正確理解建築許可證（GPXD）第4個環節所處的位置，具有重要的實務意義：當第4個環節完成時，即代表第1、2、3個環節此前已完成，且不存在阻礙進程的法律障礙。相反地，若建案在尚未取得建築許可證的情況下銷售產品，即表示開發商違反現行法律對未來形成不動產經營條件的規定，從而為買方帶來嚴重的法律風險。

提供給投資人進行法律審查的補充注意事項：上述6個步驟中，任何一個環節缺失的建案，都可能存在無法以開發商承諾彌補的法律風險。因此，在比較北寧及河內郊區的不動產建案時，投資人應核對完整的法律流程，而不應只單獨查驗房屋所有權證。

有建築許可證與尚未取得建築許可證的建案：投資人應如何區分風險？

擁有合法建築許可證的建案，例如 Hồng Hạc City，在銀行貸款能力及交易合法性方面更具優勢；相較之下，尚未取得建築許可證的建案，將全面限制買方的財務及法律權利，長期可能帶來重大的本金損失風險。

然而，許多投資人在做出購買決定時，仍未正確體認這項差異的嚴重程度。以下針對兩個特殊情境進行詳細分析，協助 Hồng Hạc City 的投資人更清楚理解第 214 號施工許可證的真正價值。

合法建築許可證如何影響 Hồng Hạc City 的銀行貸款條件？

有效的施工許可證是銀行同意撥貸預售屋（未來形成之不動產）購屋貸款的先決條件，這也是 Vietcombank、Vietinbank、BIDV 願意針對 Hồng Hạc City 提供高達產品價值 70% 貸款支持的原因。反之，尚未取得施工許可證，或施工許可證項目不符的建案，將被銀行拒絕審核，也就是說購屋者完全失去最重要的財務槓桿工具。尤其，三家大型國有銀行是在完成包含 214/GPXD 施工許可證在內的完整法律文件審核後，才確認對 Hồng Hạc City 提供資金，這是有效施工許可證財務價值最有力的實證。

北寧行政區域合併是否影響 Hồng Hạc City 建築許可證的效力？

不會，依據越南法律中的行政承繼原則，北寧行政區域合併不會影響第214/GPXD號建築許可證的法律效力。具體而言，當行政單位更改名稱或合併時，先前由原主管機關核發的所有法律文件仍維持效力，並依《地方政府組織法》由新的行政機關承繼。更重要的是，開發商 Phú Mỹ Hưng（富美興）已正式確認，建築許可證、房屋所有權證辦理進程及建案完整法律流程，不會受到北寧在2024-2025年間任何行政區域調整的影響，因此投資人完全可以放心，Hồng Hạc City 完整法律文件的連續性及效力均不受影響。