Hồng Hạc City是永久產權還是50年產權？為投資人解答法定程序與權狀問題

Hồng Hạc City永久持有——並非 50 年。該建案興建於都市住宅用地，土地由北寧省人民委員會核發予開發商富美興，並非如 condotel、officetel 或一般商業服務型店舖住宅般，使用有期限的商業服務用地。特別是，2025 年 2 月，北寧省人民委員會主席已簽署正式文件，指示在 2025 年 3 月 25 日前，為該建案每個住宅單位分別核發不動產權狀——這是國家層級最具效力的法律確認，已完全消除外界對持有期限的疑慮。

就法律差異而言，永久的房屋所有權狀（粉紅簿）會在權狀上註明「永久」，沒有到期日，並賦予所有人5項完整權利：占有、使用、處分、繼承及向銀行設定抵押。此外，50年期的房屋所有權狀（粉紅簿）會註明具體到期日，適用於租賃的商業服務用地，期限屆滿後須依國家政策辦理續期，且向銀行申請抵押貸款時通常較為困難。

就具體權益而言，Hồng Hạc City的永久產權所有人可辦理常住戶籍登記，依《民法》將資產留給子孫繼承，並可向3家正式合作銀行Vietcombank、BIDV及VIB設定抵押，最高可貸產品價值的70%，利率具市場競爭力。一起來了解以下文章中的完整法律依據與詳細分析。

Hồng Hạc City是永久產權還是50年產權？

Hồng Hạc City為永久產權，並非50年，至少有3項明確依據：土地類別為都市住宅用地（而非商業服務用地）、北寧省人民委員會核發給開發商富美興的土地交付決定，以及北寧省人民委員會主席指示核發各戶永久產權紅皮書的文件。

具體而言，依現行《2024年土地法》，都市住宅用地以永久使用方式交付個人及家庭，土地使用權證書會註明「永久」，而不記載到期日。相較之下，國家出租的商業服務用地設有使用期限（常見為50年），適用於condotel、officetel、度假村及興建於商業用地上的店屋。因此，最根本的區別在於：決定產權期限的是土地類別（都市住宅用地或商業服務用地），而非產品類型（透天厝、店屋或別墅）。

這點對Hồng Hạc City尤其重要，因為建案產品清單中也包含店屋——但此處店屋興建於永久交付的都市住宅用地上，與許多其他建案中位於商業服務用地、產權期限為50年的店屋截然不同。此外，開發商富美興在越南發展都市逾30年，至今未曾與購屋者發生任何重大法律糾紛，因此相較於北寧省的地方開發商，更具穩固可靠的基礎。

永久產權紅皮書是什麼？與50年期紅皮書有何不同？

永久產權紅皮書是都市住宅用地的土地使用權證書，文件上不記載具體使用期限，依現行《土地法》賦予所有人無限期使用權。

以下將詳細分析各類權狀，以及實際上直接影響Hồng Hạc City購屋者權益的差異。

永久產權紅皮書對Hồng Hạc City所有人有何法律意義？

Hồng Hạc City的永久產權紅皮書依《2024年土地法》及《2023年住宅法》，賦予所有人5項完整權利：占有、使用、處分、繼承及不限期限設定抵押。

進一步而言，下表摘要說明Hồng Hạc City永久產權紅皮書所有人可完整享有的5項法律權益，協助投資人掌握資產實際的法律價值：

此外，持有 Hồng Hạc City 永久房屋所有權狀（粉紅簿）的屋主，還可在房屋地址辦理永久戶籍登記——這項權益是建於商業服務用地、持有50年房屋所有權狀（粉紅簿）的不動產所有人完全不具備的。因此，Hồng Hạc City 的永久房屋所有權狀（粉紅簿）在法律意義上是真正的「增值型資產」，不受任何期限限制。

50年產權證與永久產權證有哪些不同？

50年產權證是國家限期出租商業服務用地所核發的土地使用權證明，文件上會載明明確的到期日，50年期限屆滿後必須依國家政策辦理續期。

具體而言，下表直接比較永久產權證（Hồng Hạc City）與50年產權證（商業服務建案）之間最重要的6項標準，協助投資人清楚了解兩者在權益上的差異：

此外，隨著50年期限逐漸縮短，房地產的市場價值也會按相應比例下跌，因為下一位買方只能取得剩餘期限的所有權。 相較之下，Hồng Hạc City的永久所有權粉紅書不會因期限而產生折價因素—資產價值完全取決於市場、基礎設施與地段，從而確保資產在整個使用週期內維持穩定的流動性。

哪些法律依據確認Hồng Hạc City為永久所有權？

確認 Hồng Hạc City 為永久所有權的主要法律依據共有4組：北寧省人民委員會核准投資構想的決定（2024年9月）、已核准的1/500比例詳細規劃、都市住宅用地核發決定（並非土地出租），以及要求在2025年3月25日前完成各戶個別土地使用權狀（紅簿）核發的指導文件。

以下將詳細分析各組法律依據，讓投資人掌握完整資訊，並在簽署買賣合約前進行盡職調查。

北寧省人民委員會針對 Hồng Hạc City 已發布哪些法律文件？

北寧省人民委員會已發布與 Hồng Hạc City 建案相關的4組重要法律文件，全部確認本建案的合法性，以及土地屬於永久住宅用地的性質。

具體而言，下表彙整國家機關針對 Hồng Hạc City 建案發布的主要正式法律文件，協助投資人取得充分依據，自行查證建案的法律狀況：

此外，已核准的1/500詳細規劃，是為每筆土地核發個別權狀最重要的法律基礎——若沒有經核准的詳細規劃，就不可能為每戶個別核發權狀。因此，從投資政策核准到每戶個別核發權狀的整套法律程序均已完整建置，形成北寧省房地產建案所能具備的最穩固法律基礎。

Hồng Hạc City 目前的權狀核發進度到哪裡了？

Hồng Hạc City 的權狀核發進度正依照法律程序進行。北寧省人民委員會要求於2025年3月25日前完成權狀核發的指示文件已執行，個別戶權狀將在房屋交屋並完成相關手續後，核發予買受人。

具體而言，Hồng Hạc City 每戶個別權狀的核發程序將依法依序進行：完成建築工程及工程驗收、核發門牌號碼及正式地址、依規定辦理土地登記，以及為每位所有權人個別核發土地使用權證明。更重要的是，每戶個別權狀只有在特定所有權人完成房屋交屋（預計2026年12月10日）並辦妥登記手續後，才能核發，這表示投資人將在交屋後至完成依法辦理的行政程序期間內取得權狀。此外，開發商富美興依法有責任協助買受人完成全部權狀核發手續，因此可確保買受人不必在沒有開發商協助的情況下，獨自面對複雜的行政程序。

Hồng Hạc City永久持有權益包含哪些內容？

依據《2024年土地法》及《2023年住宅法》，Hồng Hạc City永久持有者享有5大主要權益：自由居住生活、經濟利用（出租、經營）、自由轉讓、不受限制的繼承權，以及以完整價值向銀行設定抵押的權利。

進一步來說，下表完整列出Hồng Hạc City永久持有房屋權狀的各項具體權益，並直接與持有50年者的權益比較，讓投資人清楚了解兩者對生活與投資的影響差異：

此外，依戶籍申請永久居留登記的權利，還能在日常生活中帶來許多實際利益，這是許多投資人尚未充分考量的部分。具體而言，Hồng Hạc City居民的子女可依永久居留戶籍，申請分區內的學校，並依居住地址享有完整的社會福利，以及與在北寧省設有永久居留戶籍相關的其他公民權益；這些權利完全無法透過50年期商業服務用地實現。因此，對於購屋以長期定居的年輕家庭而言，Hồng Hạc City長期所有權狀不僅是金融資產，更是保障家庭多個世代完整生活權益的法律基礎。

長期有效的房屋及土地權利證書（粉紅簿）Hồng Hạc City可以用來向銀行抵押貸款嗎？

可以，長期有效的房屋所有權狀（粉紅簿）Hồng Hạc City可以完整地向銀行抵押貸款，主要基於至少三項依據：三家大型銀行Vietcombank、BIDV和VIB已正式為此建案推出貸款方案，最高可貸至資產價值的70%，貸款期限長達25年，且在整個建築期間享有0%利率。

此外，實際上銀行只接受法律權利明確的擔保資產。3家信譽良好的國家級銀行同時推出建案貸款方案，是對長期所有權類型最有力的間接法律確認，因為銀行擁有專業的法律審查部門，會在同意接受擔保資產前進行嚴格審查。更重要的是，未來如需轉售，下一位買方也能憑長期所有權狀輕鬆申辦銀行貸款，從而確保 Hồng Hạc City資產長期具備穩定的次級市場流動性。

更重要的是，直接比較可見：持有50年期所有權狀的房地產，通常會遭銀行拒貸，或僅能取得極低的貸款成數（低於50%），因為隨著剩餘期限逐漸縮短，資產價值下滑的風險會增加。尤其是，根據2026年5月的市場資訊，50年期 condotel 與 officetel 幾乎不獲大型商業銀行接受抵押；相較之下，Hồng Hạc City長期所有權狀可獲越南3大銀行提供最高70%的貸款支持，這是兩種所有權類型在法律層面差異最清楚的證明。

相較於北寧省的50年產權建案，擁有長期產權Hồng Hạc City有哪些優勢？

Hồng Hạc City長期所有權狀在投資人最重視的3項標準上全面勝出：完整的銀行抵押能力、穩定的次級市場流動性，以及資產價值不受期限限制的保值能力。

以下將從專業角度逐項分析這些優勢。

長期有效的房屋及土地權利證書（粉紅簿）會如何影響購買Hồng Hạc City時的貸款能力？

Hồng Hạc City長期所有權狀可獲 Vietcombank、BIDV 和 VIB 接受作為最高達資產價值70%的擔保資產；相較之下，同一北寧省地區持有50年期所有權狀的房地產（condotel、officetel），通常會遭這些銀行拒貸，或視個案僅能貸款30–50%。這實際上意味著，投資人購買 Hồng Hạc City只需準備30%的自有資金；相同價值的50年期建案，投資人可能必須準備50–70%的自有資金，從而使 Hồng Hạc City相較於價格相近但僅有50年期所有權狀的同類建案，具備明顯的財務槓桿優勢，也能讓更多投資人參與。

為什麼長期有效的房屋及土地權利證書（粉紅簿）在長期投資價值保護上比50年產權更好？

50年權狀的房地產在剩餘年限逐漸縮短時，會依遞減函數開始貶值，尤其在剩餘不到20年時更為明顯。具體而言，一間50年權狀、只剩10年使用期限的房地產，市場價值僅剩原始價值的一小部分，因為購屋者不願持有即將到期的資產。反觀，Hồng Hạc City 的長期有效房屋及土地權利證書（粉紅簿）沒有隨年限貶值的因素，資產價值完全取決於地段、基礎建設與市場——尤其 Hồng Hạc City 在 Vành đai 4 與 Gia Bình 機場於2026年完工後，資產價值預期將隨基礎建設大幅提升，因此長期有效的房屋及土地權利證書（粉紅簿）是最重要的投資價值保障，這是任何50年權狀都無法提供的。