Hồng Hạc City 土地權狀：已核發還是尚未核發？買方必知的法律程序

Hồng Hạc City土地權狀已核發予 Hồng Phát 分區逾 1,000 戶，約占全區 2,844 戶低樓層產品的 35%。這清楚顯示由富美興開發、位於北寧省順城的建案具備透明的法律狀態。尤其，在策略夥伴 Nomura Real Estate Vietnam 的協力下，Hồng Hạc City 的權狀核發流程均依國際標準辦理，因此，買方投入資金前可確保程序透明、安心無虞。

在權狀核發程序方面，Hồng Hạc City 採用明確的 4 步驟法律流程：依進度完成付款、辦理房屋交屋、繳清合約剩餘 5% 款項，再等候 1 至 3 個月辦理相關手續，以取得土地使用權證明。更重要的是，開發商富美興已確認，北寧行政區域合併作業不會影響權狀核發進度，因此，投資人可安心期待法律程序依承諾進行。

除了確認權狀狀態，買方也應了解已取得權狀與法律程序尚未完備建案之間的法律風險差異，才能做出正確的投資決策。此外，了解銀行貸款條件、轉讓可能性及資產抵押權利，有助於買方長期提升在 Hồng Hạc City 的投資價值。

為了進一步了解整體法律狀態，以及各分區的權狀核發程序，下文將逐步說明買方應辦理的事項，以及簽約前須留意的內容。

Hồng Hạc City 已取得土地權狀了嗎？

已取得，Hồng Hạc City 的 Hồng Phát 分區已有逾 1,000 戶完成土地使用權證明核發手續，展現開發商富美興在北部房地產市場的卓越法律實務能力。

具體而言，已取得土地權狀的逾 1,000 戶，約占全市鎮 2,844 戶低樓層住宅的 35%。這最清楚地證明開發商已依照法律規定，完成從 1/500 規劃、土地交付、土地徵收，到完工驗收及核發土地使用權證明所需的各項法律程序。尤其，在策略夥伴 Nomura Real Estate Vietnam 的直接監督下，相關流程依國際標準辦理。該夥伴是日本領先的房地產集團，擁有逾 60 年的都市開發經驗。

此外，Hồng Hạc City 整體的法律基礎自初期便已穩固建立：2010年獲北寧省人民委員會核發投資核准，2021年12月完成1/500比例詳細規劃（197.8公頃），完成197.6公頃的用地拆遷補償，並於2024年9月獲批總投資額270,000億越南盾。這些要素共同構成一套完整的法律文件，作為國家機關依進度為每一項交屋產品核發粉紅簿的依據。

為了更清楚了解各分區的具體狀況以及本建案粉紅簿的法律效力，以下將詳細說明兩個重要面向。

Hồng Hạc City 哪些分區已取得土地權狀？

目前 Hồng Hạc City 依土地權狀狀態分為 2 類分區：已完成核發，以及正在辦理相關手續；兩類分區集中於 Hồng Phát 區域的 F1-1 與 F1-2 兩個 Zone。

Hồng Phát 分區是截至目前 Hồng Hạc City 首個且唯一完成土地權狀核發手續的低樓層分區。以下表格彙整各 Zone 的法律狀態（表格詳列 Hồng Hạc City 各分區及 Zone 的權狀核發狀態，方便買方快速確認哪些產品已取得權狀、正在辦理手續或尚未開賣）：

具體而言，Hồng Phát 分區的 Zone F1-1 共 323 戶已於去年 6 月起由開發商公開銷售，目前已完成房屋所有權狀核發的全部程序。這批產品是本建案產權法律程序最完整的產品，屋主在收到房屋交屋後，即可完整進行包括銀行抵押貸款、資產移轉及在次級市場交易等各項財務交易。

此外，Hồng Phát 分區的 Zone F1-2 目前正處於完成房屋所有權狀核發程序的階段。開發商 Phú Mỹ Hưng（富美興）表示，仍持續為其餘地塊提交房屋所有權狀核發申請文件，讓客戶在入住自住，以及交屋後將資產用於經營、商業用途方面更加安心便利。

Hồng Hạc City 房屋所有權狀的持有期限有多長？

Hồng Hạc City 的房屋所有權狀是土地使用權、住宅所有權及土地附著資產所有權證明。越南公民買方可永久持有、不受期限限制；外國人則可持有 50 年，並可依現行法律規定申請延長。

具體而言，Hồng Hạc City 粉紅簿的持有期限依兩類對象明確區分：

• 越南人：永久持有，土地使用期限不受限制。所有權完整登載於土地使用權證明，並受《2024 年土地法》及《2023 年住宅法》保障。
• 外國人及外國組織：持有期限為 50 年，並可依修訂後《不動產經營法》的規定申請延長。

此外，買方需要注意的重要事項是，在 Hồng Hạc City，所有別墅及連棟透天產品均會核發房屋所有權狀（住宅用土地及土地附著資產所有權證明），這是在越南住宅不動產交易中法律價值最高的證明文件。部分建案介紹資料同時使用「每塊地各自持有紅本」及「每戶各自持有粉紅本」等術語，但就法律本質而言，此處住宅產品適用的證明文件，依越南自然資源與環境部的分類，正是房屋所有權狀。

Hồng Hạc City 的房屋所有權狀核發流程為何？

Hồng Hạc City 的房屋所有權狀核發流程分為 4 個必要階段：依合約進度完成付款、接收房屋交屋、繳納剩餘 5% 款項，並等待 1 至 3 個月的程序處理，向具權限的政府機關取得土地使用權證明。

具體而言，為使整體核發權狀流程順利進行所需的法律基礎，開發商已在開賣前準備齊全。富美興自2010年起即取得北寧省人民委員會的投資核准，於2021年12月完成全部197.8公頃的1/500比例詳細規劃，完成197.6公頃的用地拆遷補償，並於2024年9月獲得總投資額270,000億越南盾的核准。更重要的是，富美興明確強調，北寧省的行政地界合併過程完全不影響該建案的粉紅簿核發進度，這是許多投資人在了解 Hồng Hạc City 時最擔憂的關鍵資訊。

特別值得一提的是，相較於北寧地區同類型建案，Hồng Hạc City 法律流程最突出的差異，在於 Nomura Real Estate Vietnam 直接參與監督。這家日本合作夥伴在亞洲擁有開發數百座都市開發案的經驗，並承諾 Hồng Hạc City 的全部法律程序均符合國際透明標準。因此，本案的房屋所有權狀核發流程不僅建立在開發商單方面的承諾上，也有信譽卓著的外國合作夥伴提供保障。

為了進一步了解各階段的具體條件，以及預計取得房屋所有權狀的時間點，請一同詳閱以下內容。

買方須符合哪些條件才能取得 Hồng Hạc City 房屋所有權狀？

要取得 Hồng Hạc City 房屋所有權狀，買方必須完成 3 項必要條件：依規定進度繳清合約總價的 95%、接收開發商富美興交付的房屋，以及繳納剩餘 5% 款項，以啟動土地使用權證明的核發程序。

以下是買方需要完成的詳細流程：

步驟 1：直接與富美興簽訂買賣契約 Hồng Hạc City 的買賣契約依《不動產經營法》及《住宅法》的規定擬定，是房屋所有權狀核發前法律約束力最高的文件。契約中載明付款進度、交屋時間、建材標準，以及開發商對買方所作的各項法律承諾。

步驟 2：依第 1 期至第 9 期的進度付款 開發商富美興規劃彈性的付款方式及較長的付款期程，兼顧自住客與投資人的需求。買方最高可向合作銀行申請相當於產品總價 70% 的貸款，合作銀行包括 Vietcombank、Vietinbank 及 BIDV，並享有本金及利息寬限至房屋交屋。

第3步：驗收交屋並簽署驗收紀錄 根據開發商的計畫，Hồng Hạc City 將於2026年12月完工，並自2027年1月起開始交屋。交屋時，買方應依合約承諾的標準檢查工程品質，並簽署正式交屋紀錄。

第4步：繳交最後5%款項並完成申請權狀文件 收到房屋後，買方須繳交剩餘的合約金額5%。之後，開發商將向主管機關提交文件，申請土地使用權證明。一般處理時間為1至3個月，視各筆土地及文件具體狀況而定。

買方須備妥的文件包括：仍在有效期限內的身分證或公民身分證、買賣契約正本、各期款項全額繳納收據，以及由雙方簽署的交屋紀錄。

Hồng Hạc City 全部產品何時取得權狀？

是，Hồng Hạc City 全部產品將依承諾時程取得權狀，預計自2027年1月起交屋，並於2027年第1季至第2季辦理權狀核發，確保買方在完成財務義務後1至3個月內取得土地使用權證明。

具體而言，Hồng Hạc City 全部 2,844 戶產品的粉紅簿核發時程，依三個明確階段進行：

• 2024至2025年階段（已完成）：Hồng Phát Zone F1-1分區逾1,000戶別墅已完成權狀核發。這是最重要的實際案例，證明開發商具備能力依最初對客戶的承諾完成法定程序。
• 2025至2026年階段（進行中）：富美興持續辦理Hồng Phát Zone F1-2分區剩餘土地的權狀申請，並加快完成近期推出的Hồng Thinh分區新產品相關法定程序。
• 2027年起階段（計畫中）：全案預計於2026年12月完工，自2027年1月起交屋，並依各份合約完成財務義務的進度辦理權狀核發。

更重要的是，富美興的粉紅簿核發承諾，由兩項不可取代的基礎條件作為保障：一是專案的全部法律程序均已獲北寧省人民委員會完整核准；二是策略合作夥伴 Nomura Real Estate Vietnam 直接依國際慣例監督法律標準。這也是 Vietcombank、Vietinbank 與 BIDV 等大型銀行願意核貸產品價值 70% 的原因；這項嚴格的徵信標準，只有在專案法律條件完全符合要求時，銀行才會同意。

購買尚未取得權狀與已取得權狀的不動產：風險有何不同？

如Hồng Hạc City這類已取得權狀的建案，在銀行貸款抵押及中古市場流動性方面更具優勢；尚未取得權狀的建案則會限制買方的各項法定權利，長期下來將帶來顯著的財務與法律風險。

然而，並非每位買方在比較市場上的建案時，都能清楚了解這些差異。以下將詳細分析，協助買方辨識風險並做出合適的投資決策。

建案尚未取得權狀，對銀行貸款與轉讓有何影響？

建案尚未取得權狀，會直接對買方造成3項重大影響：收屋後無法以不動產設定抵押向銀行貸款、在中古市場轉讓不動產的權利受限，以及需要轉售時流動性大幅降低。相較之下，Hồng Hạc City已有逾1,000戶別墅取得權狀，所有人可將不動產設定抵押，取得資金用於經營事業或投資其他不動產。尤其是，大型銀行Vietcombank、Vietinbank及BIDV已同意提供Hồng Hạc City產品價值70%的貸款；只有在建案法定程序符合商業銀行體系嚴格的授信審核標準時，才可能獲得這類核准。

Hồng Hạc City建案的房屋所有權狀（粉紅簿）與土地使用權狀（紅簿）有何不同？

在 Hồng Hạc City，可獲核發粉紅簿的別墅與店屋產品，所取得的是住宅土地使用權、房屋所有權及附著於土地之資產證書，而非適用於農業用地或尚未轉換為住宅用途之非農業用地的紅簿。具體來說，粉紅簿適用於住宅與都市住宅用地，紅簿則適用於農業用地。部分專案行銷文件混用這兩種名稱，但就法律效力而言，Hồng Hạc City 住宅產品所適用的證書類型正是粉紅簿，這是越南民間住宅不動產交易中效力最高的文件類型。