The Sculptura 富美興售價：2房、3房、Penthouse 與 Shophouse

The Sculptura 富美興的售價目前依戶型、樓層位置與景觀朝向，約落在每平方公尺 1.6 億至 2 億越南盾之間，適用於 4 種產品類型，包括2 房住宅、3 房住宅、附私人花園的 duplex penthouse，以及1–2 樓商業 shophouse。特別的是，上述價格均已包含 VAT、維護費，以及每戶 1 個具名汽車停車位，並附贈歐洲品牌全裝修交屋方案，使其實際價值明顯優於表面標價。更重要的是，整個建案僅有 75 戶住宅與 10 間 shophouse，The Sculptura 正成為 2025 年富美興 Cảnh Đồi 區最為稀有的產品。

在付款政策方面，開發商富美興設計了彈性的繳款時程，僅需以20% 的價值簽訂買賣契約，其餘款項依 24 個月工程進度支付，或使用最高達房屋價值 70% 的銀行貸款方案，並享0% 利率、本金寬限至交屋。此外，此政策僅適用於直接向開發商購買，不適用於次級市場交易，因此自首次開賣批次提早入手，對買方特別有利。

不僅如此，若放在投資潛力的背景下評估，The Sculptura 的價格更顯合理：預期租金報酬率達每年 6–8%（每月 6,000 萬至 8,000 萬越南盾），且首批開賣即預期有10–15% 的漲幅，這歸功於其稀有性，以及富美興超過 33 年從不延遲交屋的品牌信譽。以下為完整的售價資訊與詳細政策，供投資人與自住買方作為最精確決策的依據。

2025 年 The Sculptura 富美興售價包含哪些產品類型，各類型具體價格為何？

2025年The Sculptura 富美興售價包含4種主要產品：2房格局、3房格局、頂樓豪邸及店面住宅，價格依樓層位置與景觀朝向，約落在每平方公尺1.6億至2億越南盾之間。此價格表對越南本國人與外國人一體適用，且已完整包含VAT、維護費及實名制停車位。

以下為2025年The Sculptura Phú Mỹ Hưng各產品類型售價彙整表，方便買方比對並規劃財務：

產品類型	數量	面積	預估單價/平方公尺	每戶總價（預估）
2房公寓	8 戶	90平方公尺	1.6億至1.8億越南盾	144億至162億越南盾
3房公寓（一般）	約57戶	115至126平方公尺	1.7億至1.85億越南盾	195億–233億越南盾
3房格局（角間戶）	約5戶	127–134m²	1.8億至1.9億越南盾	228億–254億越南盾
Penthouse Duplex	5戶	182–226m²＋庭院151–252m²	1.85億至2億越南盾（公寓部分）	337億至452億越南盾
店舖	10 戶	135–245m²（1層地面層＋1層樓）	依位置議價	聯絡開發商

注意：上述價格表彙整自多個參考來源。正式價格將由開發商富美興於開賣日公布。購屋者應直接聯絡開發商業務部門，以取得最準確的報價。

更詳細地說，以下依面積、價格水準及影響各戶價值的因素，逐項分析各類產品。

The Sculptura 2房公寓每平方公尺售價及每戶總價為多少？

The Sculptura 的2房公寓是產品清單中起價最低的類型，預計價格為每平方公尺1億6,000萬至1億8,000萬越南盾，以90m²計算，每戶總價估計為144億至162億越南盾。全部8戶2房單位分布於4樓至11樓的標準層，採開放式空間設計，客廳與廚房無縫相連。

具體而言，每間2房實際價格會依3項主要因素而有所變動：

• 樓層位置：高樓層（9至11樓）因視野較開闊、較不受街道噪音影響，價格通常比低樓層高5%至8%
• 景觀朝向：面向月光公園或Phú Gia別墅區的戶別，價格比面向社區內道路的戶別高3%至5%
• 平面位置：角間戶擁有雙面大面積玻璃，通常比一般戶別高約5%至10%

此外，The Sculptura的2房雖是建案中面積最小的房型，交屋時仍為完整交付，配備歐洲進口的Duravit、Hansgrohe設備，天花板淨高3.3公尺並附獨立陽台，實際使用價值明顯優於第7郡同級價格產品。此房型也是出租流通性最高的房型，適合在富美興地區工作的外籍人士與專業人士需求。

The Sculptura的3房售價大約落在什麼區間？

The Sculptura的3房預計價格為每平方公尺1億7,000萬至1億9,000萬越南盾，依面積（115至134平方公尺）及戶別位置不同，總價估計約195億至254億越南盾。此產品為主力房型，共62戶，占建案75戶中的多數，鎖定需要寬敞且私密生活空間的大家庭。

下表列出3房依面積及位置區分的詳細價格區間：

分類	面積	每平方公尺單價（預估）	總戶數（估計）
標準3房住宅	115至126平方公尺	1.7億至1.85億越南盾	195億至233億越南盾
3房角間（2面玻璃）	127–134m²	1.8億至1.9億越南盾	228億至254億越南盾

更詳細地說，3房戶型中最大的差異在於區分一般戶與角間戶。角間戶擁有兩面落地玻璃，享有無遮蔽的全景視野，通常是開賣時最先被選購的戶型。特別的是，所有3房戶型皆規劃至少2至3面採光，交屋建材採用Gessi與Villeroy & Boch品牌，衛浴設備與水龍頭皆刻有富美興專屬標誌，從最細微之處打造精緻的居住體驗。

The Sculptura 的 Penthouse 若附有專屬花園面積，售價是如何計算的？

The Sculptura 頂層公寓（Penthouse）的售價採用結合式計價法計算：公寓室內面積（182–226m²）依商業單價每平方公尺 1.85 億至 2 億越南盾計算，而專屬庭園面積（151–252m²）通常由開發商適用較低的優惠單價，較公寓價格低 30–50%，如實反映庭園作為額外戶外空間的本質。

具體而言，位於 12 樓的 5 戶雙層頂層公寓，總使用面積自333m² 至 477m²，在加計依優惠單價計算的庭園部分後，每戶總價值估計約落在337 億至 452 億越南盾。 尤其，3.8m 的天花板高度，加上融合熱帶綠植、散步步道與戶外 BBQ 區的度假風格專屬庭園設計，是本建案中任何一般公寓皆不具備的要素。 此外，每戶頂層公寓皆設有獨立電梯入口直達 12 樓，與其他樓層動線不相交，確保超高淨值客戶群所追求的絕對私密性。

The Sculptura 1–2 樓店鋪住宅（Shophouse）的售價為何，與公寓有何不同？

The Sculptura 店鋪住宅（Shophouse）的售價尚未由開發商依固定單價正式公布，而是依各戶條件個別議價，視各戶位置（Hà Huy Tập 路門面、Phạm Thái Bường 路門面或社區內部門面）、使用面積及具體商業潛力而定。一般而言，富美興各高端建案的店鋪住宅單價較一般公寓高15% 至 25%，因其具備臨路門面優勢及較穩定的商業租金現金流。

下表依財務指標比較 The Sculptura 店鋪住宅與標準公寓的基本差異：

項目	店面住宅（1至2樓）	標準公寓（4至11樓）
面積	135–245m²（1層地面層＋1層樓）	90–134m²（單層）
每平方公尺單價（參考）	高出 15–25%	1億6,000萬–1億9,000萬越南盾/m²
用途	營業、辦公室、出租	自住、出租居住
商業出租投報率	每年5–7%	每年4–6%
流動性	較低（買方較少）	較高（市場較廣）

更重要的是，The Sculptura 的店面住宅（shophouse）可直接受益於前往月光公園（Ánh Trăng）與 Crescent Mall 的人流，以及整個景丘（Cảnh Đồi）區域精英住戶社群所帶來的高端服務需求。購買 The Sculptura 店面住宅的買方，通常是希望從該建案獨特 4 面臨路位置開發商業價值的長期投資人。

The Sculptura 的售價是否已包含 VAT、維護費及停車位？

是的，The Sculptura 富美興的售價已完整包含 3 項必要費用，包括：VAT（加值稅）、公寓維護費（依規定為單位價值 2%）以及每戶 1 個專屬汽車停車位；這是與胡志明市許多其他建案的重要差異，那些建案通常會在簽約後另行加計這些費用。

具體而言，這表示買方在議定契約價值後不會產生額外隱藏費用。此外，歐洲品牌全裝修交屋方案也已計入售價，包含：

• 廚房設備：進口 Bosch
• 衛浴設備：Duravit 與 Hansgrohe（適用於標準 2房、3房單位）
• 更高階衛浴設備：Gessi 與 Villeroy & Boch（適用於特殊戶型）
• 水龍頭：刻有富美興獨家標誌
• 公共區域電梯：鋪設義大利花崗岩

此外，每戶交屋時均附完整裝潢，可立即入住或立即出租，相較一般以毛胚交屋的建案，能為買方省下可觀的裝潢費用與施工時間。

The Sculptura Phú Mỹ Hưng 的付款方案包含哪些方式？具體繳款時程為何？

The Sculptura Phú Mỹ Hưng 的付款方案包含2種主要方式：依24個月施工進度付款，以及享有較佳折扣的快速付款；兩者皆支援銀行貸款最高達房價70%，並提供0%利率、本金寬限至交屋。此方案僅適用於正式開賣期間直接向富美興開發商購買。

以下為各方式的完整詳細資訊與適用條件，供買方規劃合適的財務計畫。

The Sculptura 依施工進度的付款時程分為幾期？

The Sculptura 依施工進度的付款時程分為5期主要款項，涵蓋自開賣日至交屋期間，首期僅需支付200,000,000越南盾訂金以保留席位。

下表為 The Sculptura Phú Mỹ Hưng 建案預估的施工進度付款時程：

期別	時間	比例／金額
支付訂金	開賣日期 09/11/2025	2億越南盾
第1期	2025/11/11（2天後）	付清戶別總價的5%
第2期	2025/12/10（1個月後）	付清20%以簽署買賣契約（HĐMB）
第3至第N期	依施工進度付款	24個月內的各期付款
房屋交屋	預計2027年底	支付剩餘款項

具體而言，在付清20%款項並與富美興簽訂正式買賣合約後，買方即進入依施工進度付款的階段。更重要的是，從支付訂金到交屋的整個過程約長達24個月（自2025年11月至2027年底），與建案實際施工進度相符。開發商富美興承諾，在其超過33年的營運期間、逾110個已完工建案中，從未有過延遲交屋的先例，皆按期完成。

The Sculptura的70%銀行貸款方案有哪些條件與利率優惠？

The Sculptura的銀行貸款方案允許買方最高貸款房屋價值的70%，並附帶特殊條件：0%利率，且本金完全寬限至交屋為止（預計2027年底）。這意味著買方在整個施工期間實際上只需準備房屋總價的30%，其餘部分由銀行先行墊付。

具體而言，為說明此財務方案，下表計算The Sculptura典型3房格局實際需準備的金額：

項目	計算	金額
3房總價（預估）	115m² x 1億7,500萬越南盾/m²	201億越南盾
銀行貸款70%	70% x 201億越南盾	140.7億越南盾
需準備的自備款	剩餘30%	60.3億越南盾
施工期間利率	0%（寬限至交屋）	0越南盾

此外，與富美興開發商正式合作的銀行通常包括Vietcombank、VietinBank、BIDV等知名銀行及一些信譽良好的股份制商業銀行，確保貸款文件審批流程迅速，並為購買富美興建案的客戶提供專屬的最優惠條件。

購買The Sculptura的客戶，在交屋前可獲本金寬限嗎？

可以，購買The Sculptura的客戶在交屋前可完全享有本金寬限，須符合3項條件：於正式開賣批次直接向富美興開發商購買、使用開發商合作銀行的貸款方案，並在優惠政策適用期間簽訂買賣合約。

具體而言，「本金寬限」是指在2025年11月至2027年底交屋的整個施工期間，買方只需支付合約約定的各期進度款，無須每月償還銀行貸款本金。這是相當顯著的財務優勢，尤其相較於在次級市場購屋、買方須立即開始償還銀行貸款的情況。更重要的是，此政策不適用於首批開賣後向次級投資人承接的客戶，這也是從原始開賣批次入手能帶來卓越財務效益的核心原因之一。

The Sculptura的進度付款與快速付款：哪種方式更有利？

進度付款較適合運用財務槓桿的買方，而快速付款則因高額折扣而在總成本上更為優化，至於銀行貸款方案則最具彈性，適合需要將資金保留投入其他投資管道的人。

下表依重要財務指標，直接比較 The Sculptura 的3種付款方式：

項目	依進度付款	快速付款	銀行貸款70%
前期自備款	簽訂買賣契約（HĐMB）時付20%	95–100%	30%（自備）
折扣	標準	高出2–5%	標準
現金流壓力	低	高	最低
實際總成本	中等	最低	最高（含貸款利息）
適合對象	自住買方、使用槓桿的投資人	已有現金的投資人	想把投資資金留在其他標的的人

更進一步來說，自住買方需要長期財務規劃，因此應優先採用依工程進度付款並搭配銀行貸款的方式，讓現金流平均分配。相對地，已有現金的投資人則應考慮快速付款，以善用開發商提供的2–5%折扣，相當於一間3房產品實際可節省4億至10億越南盾。

外國人可以用與越南人相同的價格購買The Sculptura公寓嗎？

可以，外國人可依與越南人完全相同的價格購買The Sculptura Phú Mỹ Hưng公寓，沒有依國籍而定的附加費用或價差，但有3項重要的法律注意事項，須在決定購買前充分了解。

具體而言，外國人需注意的3項重要法律要點如下：

• 持有上限：依2023年《住宅法》，外國人最多只能購買一個建案總戶數的30%。The Sculptura僅有75戶，因此最多僅有22至23戶可售予外國人，這是相當有限的名額，將優先給最早登記購買者
• 持有期限：外國人持有期限為50年，之後可依法律規定再申請延長50年，這與越南人可長期持有（永久粉紅簿）不同
• 次級市場交易：外國人轉售公寓時，若買方為外國人，仍須計入30%的配額上限；若買方為越南人，則不受此限

更重要的是，由於30%配額上限適用於整個建案，而The Sculptura僅一次性開賣，有意願的外國人應優先於2025年11月9日首波開賣時登記，以確保在配額額滿前取得選戶權利。

與同屬相同定位的The Horizon及The Regency相比，The Sculptura Phú Mỹ Hưng的售價是否值得？

The Sculptura 在極低居住密度與絕對稀缺性方面表現卓越，而 The Horizon 則領先於直接面向半月湖的位置，至於 The Regency 則在半月湖精華地段擁有更大社區規模方面達到最佳化。以每平方公尺1.6–2億越南盾的價格，The Sculptura 定位於三個專案中最高端的頂級市場區隔，真實反映了產品的獨一無二價值。

與富美興整體水準相比，The Sculptura的預期租金報酬率與價格漲幅可達多少？

The Sculptura的預期租金報酬率可達每年6%至8%（3房戶型相當於每月6,000萬至8,000萬越南盾），高於富美興整體每年4%至6%的水準，歸功於其稀有性及5星級全家具交屋。首波開賣期間的預期價格漲幅為10%至15%，因2025年供給極度有限、僅有1棟，加上富美興逾33年從未延遲交屋的品牌信譽，創造出穩定頂級客層的購屋需求。

富美興正在推動的萬億越南盾基礎建設，是否真能為The Sculptura帶來增值效益？

是的，正在推動的數千億越南盾基礎建設，透過4項具體工程，直接且可衡量地影響The Sculptura的價值：月光橋（Cầu Ánh Trăng）連接Crescent Mall，從The Sculptura步行僅需5分鐘；位於半月湖區的國際5星級Hyatt酒店；新的文化藝術中心；以及富美興超過5億USD的投資方案，全面升級都市區的基礎建設。這些工程的總合重新塑造了The Sculptura所在的Cảnh Đồi全區價值，在2025年至2030年期間創造可持續的增值效應。