外國人持有富美興 Casa Luna Sky Villa：應了解的法律條件與持有戶數上限

依據現行《2023年住宅法》規定，外國人完全可以合法持有 Sky Villa 富美興 Casa Luna，持有期限最長為50年，期滿後有權繼續申請延長。這是許多國際專家、東南亞地區的外國投資人，以及海外越南社群在決定於開發商富美興的這項超高端建案進行交易前，尋求了解的重要法律解答。

然而，獲准購買並不代表沒有附加條件。為了合法且穩健地擁有 Casa Luna 公寓，外國買方需符合三大核心法律條件群：具備合法的越南入境資格、非屬享有外交特權豁免的對象，且在該建案允許外國人持有的戶數配額內。此外，法律文件須按規定完成公證與翻譯，富美興官方交易中心始終為國際客戶提供全程陪伴與協助。

外國投資人首先需要清楚掌握的一項特殊規定是公寓總戶數 30% 的配額上限：這是外國人在越南任何公寓大樓中獲准擁有的最高比例。Casa Luna 僅有 49 戶獨特 Sky Villa，保留給國際投資人的戶數最多為 14 戶，形成了既受全建案總戶數限制、又受外籍配額限制的雙重稀缺性。

本文將全面分析各項法律條件、Casa Luna實際計算30%上限的機制，並詳細比較外國人與越南人的所有權，為國際投資人提供穩固的資訊基礎，以做出最安心且精準的投資決策。

外國人可以購買富美興 Casa Luna 的 Sky Villa 嗎？

是的，外國人獲准購買並擁有富美興 Sky Villa Casa Luna，原因在於三項基礎法律依據：該建案屬於國內企業開發的商品住宅類型，外國人得依法參與購買；《2023年住宅法》允許合法入境的外國個人擁有集合住宅公寓；且開發商富美興已完備所有法定條件，得依現行規定向外籍對象銷售。

具體而言，為正確理解此法律基礎，需分析直接適用的法律依據。依據《2023年住宅法》（自 2025 年 1 月 1 日起生效）第 7 條與第 8 條規定，在越南被認可擁有房屋所有權的兩類外國對象包括：合法入境越南的外籍個人，以及依越南法律獲准在越南開展業務活動的外國組織。買方無需具備永久居留權或特定工作證，僅需持法律認可的任何有效簽證合法入境即可。

Casa Luna富美興由富美興發展責任有限公司擔任開發商，該公司在西貢南區開發模範都市方面擁有超過30年的經驗，並始終確保每一個建案的法律資訊透明。建案位於胡志明市第7郡Tôn Dật Tiên街臨路的CN8-2地塊，已於2026年03月06日舉行動工典禮，預計於2026年第3季正式開賣，並於2028年07月交屋。

Casa Luna符合外國人持有住宅的條件，正是富美興始終維持法律透明度的證明。在Casa Luna之前，富美興的The Regency、The Sculptura及Triton Crown等建案也已聚集相當規模的國際住戶，彰顯富美興生態圈作為居住於胡志明市的專業人士及全球投資人首選目的地的地位。

更重要的是，「外國人獲准購買 Casa Luna」這項資訊並非僅止於確認「是」或「否」。為了讓交易順利進行並具備長期穩健的法律效力，外國投資人需進一步釐清以下兩大問題：符合購買資格的具體條件，以及該建案範圍內所允許擁有的最高戶數配額上限。

外國人持有Casa Luna公寓住宅的法律條件是什麼？

依據《2023年住宅法》，外國人擁有 Casa Luna 公寓的法律條件包含三大主要類別：買方資格條件（個人或組織的法人資格）、建案條件（Casa Luna 必須符合獲准向外籍人士銷售的商品住宅標準），以及數量配額條件（不超過大樓總戶數的 30%）。

為完成購買 Sky Villa Casa Luna 的手續，外國投資人需通過 2 項重要審查步驟：其一是確認符合購買對象資格標準，其二是依據法規備齊完整法律文件。以下為各步驟的詳細分析，協助買方及早掌握相關流程。

查看Casa Luna建案法律資訊：https://phumyhungcenter.com/du-an/casa-luna-phu-my-hung/phap-ly-2/

外籍人士須符合哪些條件才能購買 Casa Luna？

依據《2023年住宅法》，外籍人士須符合4項主要條件，才能購買 Casa Luna：具備合法入境資格、非排除對象、購買符合法規的房地產類型，以及符合建案內公寓戶數上限。

以下透過彙整表格，逐一說明各項條件。表格詳列每項條件、具體法律要求，以及在富美興 Casa Luna 建案的實際適用方式，供買方參考：

除上述標準外，值得特別注意的一點是，外國人持有 Casa Luna 將獲發載明 50 年所有權期限的房屋所有權證書（粉紅簿）。這與越南公民獲發無註記期限的長期有效房屋及土地權利證書（粉紅簿）有所不同。然而，具 50 年期限的粉紅簿仍具有完整的法律財產價值，在持有期間內完全具備向銀行抵押貸款及進行各項合法不動產交易的資格。

更重要的是，富美興數十年來服務國際社群，已建立專為外國投資人提供的法律支援流程，包括雙語法律諮詢、協助備妥文件，以及媒合在越南有服務國際客戶經驗的合作銀行。

外國人購買 Casa Luna 公寓需準備哪些法律文件？

外國人購買 Casa Luna 公寓需準備 5 類法律文件：身分文件、婚姻及家庭文件、財務文件、公證與翻譯文件，以及建案相關文件。及早備妥完整且符合規定的文件，可大幅縮短買賣合約簽署時間，並避免公證過程中發生錯誤。

以下列出外國人購買富美興 Sky Villa Casa Luna 時，各類需提交文件的詳細清單：

第 1 類：身分文件

• 有效期限內的護照正本（建議自交易日起至少尚有 6 個月效期）
• 有效入境簽證，或越南移民機關核發的合法入境證明
• 符合規格的個人照片（如公證處要求）

第 2 類：婚姻及家庭文件

• 結婚證明（已婚者）或由居住地主管機關核發的單身證明
• 此類所有文件均須辦理領事認證（依《Apostille 公約》或透過居住國的越南大使館辦理），並翻譯成越南文

第 3 類：財務文件

• 銀行帳戶明細或收入證明，以證明具備財務能力
• 如由外國銀行帳戶匯款至越南付款，須提供有效的國際匯款證明文件

第 4 類：公證與翻譯

• 所有外文文件均須依規定辦理領事認證
• 由經政府機關認可的翻譯機構翻譯成越南文
• 於國家公證處或具權限的公證事務所辦理譯文公證

第5組：Casa Luna 建案相關文件

• Sky Villa Casa Luna 公寓訂金合約或買賣合約
• 確認該公寓仍在外籍人士持有額度內的文件（由開發商富美興提供）
• 由胡志明市建設廳核發的 Casa Luna 建案預售屋銷售資格通知文件

除上述文件外，富美興的官方交易中心也會安排雙語顧問，逐步協助外籍人士完成相關流程，從文件查核、媒合公證與翻譯服務，到直接與合作銀行洽辦，確保交易依法進行並依進度完成。

Casa Luna 外籍人士持有公寓 30% 額度是什麼？

30% 額度是《2023年住宅法》第76條規定的強制性法律規範，外籍人士在一棟大樓內可持有的公寓總數不得超過該大樓公寓總數的 30%。此規定僅適用於外籍人士，不適用於越南公民，也是富美興 Casa Luna 建案外籍人士專屬市場稀缺特性的成因之一。

30% 持有額度原則源自越南政府的政策方向，旨在管控外籍人士持有不動產的比例、確保國家安全，並維持國內住宅市場健康發展。這項規定雖具限制性，卻也無形中為獲准納入額度的外籍投資人帶來稀缺性與獨特優勢，尤其 Casa Luna 僅有 49 戶。

Casa Luna 外籍人士 30% 持有額度如何具體計算？

Casa Luna 外籍人士 30% 持有額度的計算方式很簡單：以建案公寓總戶數乘以 30%，即為外籍人士可持有的公寓上限。全案共有 49 戶獨特的 Sky Villa，計算結果為 14.7 戶，依越南開發商通常採用的慣例無條件捨去，外籍國際投資人專屬名額為 14 戶。

下表整理富美興 Casa Luna 建案實際適用的外籍人士持有額度計算數據與名額控管機制，協助投資人掌握具體數字及認定有效的時間點：

需要清楚理解的一項重要技術要點是，30% 的上限配額是以單棟建築（building）為計算單位，若有多棟建築，並非按整個建案群體計算。在 Casa Luna，由於建案僅有 1 棟大樓共 49 戶 Sky Villa，全數 14 戶外籍配額皆分配在這 49 戶之中，不分散至任何其他棟建築。

特別是，專門保留給外國人士的 14 套 Sky Villa Casa Luna，在富美興區域國際專家與企業家人數日益增長的大背景下，是極其有限的數字。房地產專家認為，Casa Luna 的 14 個外國人購屋配額可能在早期認購階段或預計於 2026 年第 3 季正式開盤之際立即售罄，特別是每 m2 預估單價從 1.9 億至 2.2 億越南盾，精準反映了該建案所瞄準的傳奇資產格局。

Casa Luna的30%外籍人士額度額滿後，外籍人士還有機會持有嗎？

有的，即使 30% 配額已額滿，外籍人士仍有機會透過三種可行方案擁有 Casa Luna：在其他外籍屋主轉讓時自成屋二手市場購入、在富美興官方交易中心登記候補名單，或是考慮透過相關的越南法人機構進行持有的方案。

此外，也需要清楚了解額度的運作本質：當一名外籍人士將Casa Luna住宅轉讓給另一名外籍人士時，該住宅仍計入14戶外籍人士配額總數，不會改變建案的額度上限。承購者是在同一個配額名額中成為新屋主，不需要由主管機關另外核發新的名額。這將為Sky Villa Casa Luna的長期次級市場交易建立靈活且穩定的機制，確保國際投資人的資產具備流動性。

此外，部分國際投資人也會選擇依照法律允許的出資比例設立越南企業，並以法人名義持有資產。不過，此方案需要專業法律諮詢，以確保遵循《2020年企業法》及《2020年投資法》，避免日後營運及資產移轉過程中產生風險。

外國人與越南人持有 Casa Luna 公寓的權利有何不同？

越南人可永久持有 Casa Luna，在持有期限及無限制繼承權方面具有絕對優勢；外國人則可持有 50 年（可續期），但在持有期間享有完整的資產使用權，包括出租、設定抵押及轉讓。這是核心的反義關係：永久持有權與有期限的持有權相對；但就短期及中期的實際使用而言，兩類族群的權益幾乎相同。

然而，在富美興，專業人士及外國投資人的實際需求通常是長期居住或出租經營 10 至 20 年，完全符合法律允許的 50 年持有期限，也不會降低資產在使用期間的實際價值。

外國人持有 Casa Luna Sky Villa 50 年後，可以繼續續期嗎？

可以。外國人持有 Casa Luna Sky Villa，依據《2023年住宅法》，首個 50 年期限屆滿後有權申請續期。續期程序要求所有權人在所有權證書到期至少 3 個月前提交續期申請，並附上證明其法律身分仍有效及有意繼續使用的文件。若主管機關核准，且建案仍符合申請續期時的都市計畫，下一期續期期限同樣為 50 年。核准續期的條件是所有權人仍具備法律規定的有效身分，且資產不存在相關爭議。

外國投資人持有 Casa Luna，可以出租及轉讓嗎？

可以。外國投資人持有 Casa Luna，在依法持有期間內，依據《2023年住宅法》及《2023年不動產經營法》，可以出租、設定抵押及轉讓公寓。具體而言，外國人可自由出租公寓以取得租金收益，無須申請特別許可；可將公寓抵押給獲准在越南營業的銀行以取得貸款，也可轉讓給越南人或其他外國人。若轉讓給外國人，必要條件是交易完成後，該建案外國人持有戶數總計仍不得超過 30% 的上限。

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