富美興店鋪住宅：價格表、法律與投資收益潛力

總覽

發布於 2026年6月1日2026年10月26日作者 Kim Thùy Phú Mỹ Hưng

富美興店面（Shophouse Phú Mỹ Hưng）是胡志明市第七郡富美興城區罕見的商業不動產系列，價格表自每平方公尺 7,600萬至 2.4億越南盾不等（視建案位置而定），具備長期有效的房屋及土地權利證書（粉紅簿）永久產權之法定資格，並享有出租與資產增值的雙重獲利潛力。特別的是，該產品僅佔全城區總計 20,000 個住宅產品的不到 5%，創造出少有不動產類型可比擬的持久稀缺性。更重要的是，這是富美興開發商近 10 年來首次大量開賣店面，為希望以原始價格向開發商直接購買並享有最佳財務支援方案的投資人開啟了難得的機會。

關於價格表，富美興店面目前正於多個建案公開銷售，價格相當多元：The Horizon 與 Cardinal Court 屬於高階產品，價格為 1億9,000萬至2億4,000萬越南盾/m²；The Panorama、Grand View 與 Scenic Valley 2 屬於中階產品，價格為 1億至1億2,000萬越南盾/m²；Riverside Residence 與 Hưng Phúc Premier 則為 7,600萬至1億5,000萬越南盾/m²。此外，付款政策非常靈活，投資人僅需支付 20% 定金即可簽署買賣合約，其餘款項獲銀行支援 70% 貸款，享 0% 利率且寬限本金直至交屋。

產權方面，富美興店面皆有永久持有的房屋所有權狀（粉紅簿），與產權僅有50年的condotel店面截然不同。這代表投資人可不限次數向銀行設定抵押、移轉產權、繼承，並自由登記企業法人。此外，所有買賣交易皆直接與富美興開發商辦理，並獲3家大型國營銀行BIDV、Vietinbank和Vietcombank支援，確保交易自第一步起便具透明度。

以下，本文將深入分析各建案、依各條道路的實際牌價、完整法律流程，以及依不同投資策略的具體獲利潛力，協助投資人掌握充分資訊，做出最精準、最有信心的決策。

建案總覽

什麼是富美興店舖住宅？目前有哪些類型正在銷售？

富美興店面是結合營業與投資的商業不動產類型，坐落於胡志明市第七郡富美興新市鎮內高級公寓建案的地面層及二樓，或位於商業街第一排，全區採國際標準基礎設施同步規劃。不同於散落在市中心的一般傳統街邊店面，富美興店面隸屬於由開發商專業管理的都市生態圈中，確保景觀品質、社區治安以及全年穩定的消費客流。

一起深入了解目前銷售中店舖住宅的各類區位與產品類型，掌握完整產品概況。

富美興店舖住宅位於哪些地段？

依商業道路與經營優勢，可分為 4 大主要區域：Nguyễn Lương Bằng 軸線、Tôn Dật Tiên 軸線（Kênh Đào）、Nguyễn Đức Cảnh 軸線，以及新月湖（Crescent）區。各區位帶來不同的經營優勢與客群，並直接影響租金及增值空間。

具體來說，各商業道路軸線的特色如下：

Nguyễn Lương Bằng 軸線是 PMH 最繁華的金融與服務大道，路幅寬 48m、設有 6 線車道，並有寬敞的 8m 人行道及 2m 建築退縮空間。沿線匯集多處大型商業、金融與辦公設施，例如西貢國際展覽會議中心 SECC。代表性店舖住宅包括 Riverside Residence、Hưng Phúc Premier 和 Scenic Valley 2，適合以企業主、專業人士及高階辦公室職員為主要客群。

Tôn Dật Tiên 軸線（Khu Kênh Đào）依照美國運河區的樣貌規劃，打造獨特景觀，吸引社區住戶與遊客前來。這是 PMH 最熱鬧的美食與娛樂街區，日夜人潮不斷。沿線店舖住宅包括 Garden Plaza 1、Garden Plaza 2、Garden Court 1、Garden Court 2 和 Urban Hill，非常適合餐飲業、娛樂業及高端零售業態。

Nguyễn Đức Cảnh 軸線連接高級住宅區與 PMH 國際購物中心，確保住戶客源穩定。代表性店舖住宅為 The Panorama 和 The Grand View，適合開設診所、培訓中心，以及健康與美容連鎖服務。

新月灣區（Crescent）是最新的焦點熱區，The Horizon 與 Cardinal Court 坐落於 Trần Văn Trà 路正臨路地段，距離 Crescent Mall 和 VivoCity 僅 3 分鐘，受惠於該區域正在興建的富布萊特大學及 Tâm Anh 醫院。

富美興店舖住宅有哪些坪數與設計類型？

依使用需求可分為3大面積級距：S級距為68至130m²，M級距為130至300m²，L級距為300至550m²，可對應從咖啡廳、小型診所到超市與大型展示中心等多元商業模式。

以下進一步說明各面積級距的特性：

S 戶型（68–130m²）適合咖啡廳、精品服飾店、牙醫診所、小型外語中心、美甲店及美容服務等業態。常見格局為地面層加樓上，面寬 5 至 7 公尺，部分戶型還附帶約 39m² 的獨立花園。這是投入資金門檻最低的類型，非常適合初次入手富美興店面的投資人。

M 組（130–300m²）非常適合餐廳、健身房、家具展示廳、迷你超市及綜合服務中心。結構為地面層＋樓上層或地面層＋夾層，面寬達 8 至 12 公尺。多數戶型為雙面臨路角間設計，創造卓越的品牌識別優勢，並能多面向吸引來客。

L級距（300–550m²）適合超市、大型餐飲連鎖、培訓中心、展覽館與汽車展示中心。Garden Plaza 1與The Panorama的部分戶別可前後打通，形成達550m²的連貫營業空間，在整個都市區中相當少見。

在整體設計方面，富美興所有店面挑高均超過 4 公尺，格局方正易於室內裝修，商業街沿線設有寬敞的停車空間，並具備完善的工程基礎設施連接（3 相電、給排水、電信通訊系統）。

富美興開發商目前有多少戶店鋪住宅正在銷售？

有，但數量非常有限。富美興店鋪住宅僅占全區20,000戶住宅產品的不到5%，約1,000戶，而這是近10年來富美興開發商首次以歷來最大數量對外開賣。

特別的是，在本波開賣中，富美興開發商推出約40戶店鋪住宅，涵蓋Riverside Residence、The Grand View、The Panorama、Hưng Phúc Premier、The Horizon與Cardinal Court等多個建案。此數量僅相當於全區總產品的0.5%，充分反映此類產品「稀有貨」的本質。更重要的是，由於開發商通常保留店鋪住宅自行出租經營、而非對外出售，因此每一波開賣都是外部投資人多年來唯一的機會，能以最透明的法律程序與原始價格參與這個市場區塊。

價格表

最新富美興店鋪住宅各建案價格表

富美興店鋪住宅價格介於每平方公尺7,600萬越南盾至2.4億越南盾，依3種地段區塊分為3個價格級距：高端區塊（The Horizon、Cardinal Court）、中階區塊（Panorama、Grand View、Scenic Valley 2）與入門區塊（Riverside Residence、Hưng Phúc Premier）。

以下是各建案的詳細資訊，供投資人作為比較並依預算選擇的依據。

The Horizon與Cardinal Court富美興店鋪住宅的價格是多少？

The Horizon 坐擁新月湖的「鑽石級」地段優勢；Cardinal Court 則極大化國際金融中心的商業價值。兩案目前銷售單價落在每平方公尺 1億9,000萬至2億4,000萬越南盾，為目前富美興店面可售案源中最高端的產品線。

各建案的具體規格與優勢如下：

The Horizon店鋪住宅（CR8-3）：

位置：位於第7郡 Trần Văn Trà 路臨路，新月湖與星光橋旁
面積：239m² 起（1 地面層＋1 樓層），附獨立庭院
價格：每平方公尺 1億9,000萬至2億4,000萬越南盾
特殊優勢：Trần Văn Trà 路與 Phạm Văn Chương 路雙面臨路角間店面；距離 Crescent Mall、VivoCity 僅 3 分鐘；直接受惠於區內正在推展的 Tâm Anh 醫院（預計超過 1,000 床）、富布萊特大學（Fulbright）以及全新文化藝術展覽中心

Cardinal Court 店鋪（C13B）：

位置：正處富美興國際金融商務中心，聚集眾多跨國集團辦公室
面積：154m²起（地面層 + 樓上）
價格：每平方公尺 1億9,000萬至2億4,000萬越南盾
優勢：客源為企業家與國際專業人士，屬高素質客群；位於富美興辦公密度最高的區域，全年人流眾多且穩定

Panorama、Grand View 與 Scenic Valley 2 的店鋪價格是多少？

Panorama 在面積區間多樣性方面表現最佳（128–547m²）；Grand View 則在該區隔中每平方公尺單價最合理；Scenic Valley 2 在醫療與健康照護生態圈優勢上最為突出。這 3 個建案目前開賣價格介於 1 億至 1.2 億越南盾/m²，適合首次接觸富美興店面的投資人。

下表彙整詳細參數，並依位置、面積與價格標準比較 3 個建案，協助投資人快速定位合適選擇：

建案	位置	面積	價格	亮點
The Panorama	臨 Tôn Dật Tiên & Nguyễn Đức Cảnh 道路	128–547m²	每平方公尺 1 億越南盾起	面積區間最廣，多戶附 39m² 庭院
The Grand View	臨 Nguyễn Đức Cảnh 道路	68–220m²	每平方公尺1億至1.1億越南盾起	單價是該組最低，目前已有診所與瑜伽中心的租約
Scenic Valley 2	緊鄰法越醫院	80–200平方公尺	每平方公尺1億至1.2億越南盾起	受惠於醫療與健康服務生態圈

不過，投資人需留意：The Grand View 部分戶別位於2樓，相較於地面層，較難吸引步行人流。因此，決定前應仔細確認各戶別的樓層位置與實際臨路店面條件。

其中，The Panorama 是長期承租國際品牌最多的建案，包括 Starbucks Coffee、Highlands Coffee、Citimart 超市及其他知名 F&B 品牌，最能印證此區位優越的商業價值。

富美興 Shophouse 的付款政策有哪些優惠？

開發商 PMH 提供2種付款方式與3項主要優惠：簽訂買賣契約時支付20%；銀行貸款70%、利率0%，本金寬限至交屋；以及一次付清100%時享有特別折扣。

各方式說明如下：

付款方式1：依工程進度付款（適合多數投資人）

第1期：支付總價20%，與開發商 PMH 簽訂正式買賣契約
第2期起：銀行協助貸款70%，利率0%，在收到 shophouse 交屋前無須償還本金與利息
承作銀行：BIDV、Vietinbank、Vietcombank（越南最具信譽的三家國有商業銀行）
付款時程可延至2026年12月

付款方式2：提前一次付清100%（適合希望立即取得店面型產品的投資人）

一次付清100%，可享開發商提供的特別折扣
可提前交屋，立即投入營運或出租，優化現金流
對於手上已有現金流、並希望盡早開始收租的投資人來說，這是較為理想的選擇

更重要的是，直接向富美興開發商購入的投資人，可優先挑選條件較佳的戶別，並在首波銷售即簽訂買賣契約，從繳付訂金到取得房屋所有權狀（粉紅簿）的整個過程，都有開發商業務部門全程協助。

富美興 Shophouse 在次級市場的價格如何？

富美興 Shophouse 在次級市場的價格，一向高於開發商原始售價，價差幅度約在 20% 至 50% 之間，忠實反映了此類產品在市場上的稀缺性與穩定的需求。

以下是目前次級市場實際成交的幾個參考價格：

建案	面積	次級市場售價	備註
Shophouse Sky Garden（Nguyễn Văn Linh）	104m²	128億越南盾	出租中
Shophouse Mỹ An（Nguyễn Cao）	不明	175億越南盾	臨路店面位置
Shophouse Hưng Vượng 1（Nguyễn Văn Linh）	170m²	160億越南盾	可議價
Shophouse Garden Plaza 1（Tôn Dật Tiên）	265.98m²	500億越南盾起	雙面臨路角間
Grand View 店面（Nguyễn Đức Cảnh）	154m²起	235億越南盾起	房屋所有權狀（粉紅簿）齊全

（上表彙整富美興店面於次級市場的參考價格，供投資人與開發商原始售價比較，並評估潛在利潤空間）

根據 Batdongsan.com.vn 的資料，投資人在進行次級市場交易前，宜參考安全價格區間及價格變動歷史；尤其應仔細查核法律文件（房屋所有權狀（粉紅簿）、仍有效的租賃合約、過往爭議紀錄），並評估各店面的實際流動性。

富美興店面的法律保障完善嗎？

是，富美興店面的法律保障完善，具備3項核心要素：持有粉紅簿且永久持有、與擁有30年經驗的信譽良好開發商直接簽訂買賣合約，以及獲國營銀行同意可抵押貸款，最高可達房屋價值的70%。這是相較於目前胡志明市市場上大多數交易中店面建案的突出法律優勢。

一起來了解投資人在決定投入資金前應掌握的重要法律面向。

富美興店面有永久產權的房屋所有權狀（粉紅簿）嗎？

是，開發商推出銷售的富美興店面，100%皆持有粉紅簿且可永久持有，不像飯店式公寓店面或商業飯店大樓內的店面建案，持有期限受限於50年。這是核心差異，會直接影響資產價值、財務條件及產品的長期流動性。

具體來說，2種法律型態的差異如下：

持有永久產權粉紅簿的富美興店面：

持有期間可無次數限制向銀行設定抵押
依現行《住宅法》及《土地法》，可自由移轉、贈與及繼承
可辦理商業登記，並作為企業法人的登記地址
銀行依實際市場行情估價，較容易申請貸款
資產價值可維持並隨時間增長，不會因法律因素而貶值

商務旅館式或飯店商用型店鋪（50年）：

50年後必須申請續期，且不確定能否獲主管機關核准
銀行較難核貸，或鑑價比市場價格低20%至40%
由於後續買家擔心法律風險，二手市場流動性明顯較低
不得辦理永久居留戶籍登記，也不能作為法人地址

此外，在《2023年不動產經營法》及《2024年土地法》生效的背景下，像PMH店鋪這類法律文件明確的產品，日益受到投資人及金融機構青睞，在轉讓或籌措資金時具備持續性的競爭優勢。

直接向富美興開發商購買店鋪有哪些流程？

向富美興開發商購買店鋪主要分為4個步驟：預約登記、簽訂買賣合約、依時程付款，以及辦理交屋並取得房屋所有權狀（粉紅簿）。整個流程由開發商業務部門及合作銀行提供專業協助，確保資訊透明並按進度完成。

以下為各步驟詳情：

步驟1：預約登記（支付預約金）

聯絡PMH開發商業務部門專線，取得諮詢並查看實際可售房源
依據地點、面積及預算，挑選合適的店鋪
繳納意向定金（通常為 5,000 萬至 1 億越南盾）以保留選戶權利
需準備的文件：身分證或公民身分證；若與配偶共同購買，須提供結婚證明

步驟2：簽訂買賣合約（HĐMB）

支付第1期款項（店鋪價值的20%）後
直接與富美興發展責任有限公司簽訂買賣合約
若選擇貸款方案，請辦理銀行貸款申請

步驟3：依進度付款

依買賣合約中約定的時程付款
銀行於開發商提出要求時撥付70%的貸款
等待交屋期間無須償還本金與利息

第4步：交屋並辦理權狀

建案完工並驗收合格後，即可接收店鋪住宅交屋
PMH開發商協助辦理所有權證明（粉紅權狀）申請手續
交屋後通常需6至12個月取得粉紅權狀
取得粉紅權狀後，投資人可自由設定抵押、出租或轉讓，無須向開發商申請許可

透過仲介平台購買的重要提醒：簽署任何文件前，務必透過官方客服專線，直接向開發商業務部再次確認售價、優惠政策及可售戶別，避免以高於原價的價格買到已轉手的轉讓戶。

富美興店鋪住宅的獲利潛力如何？

富美興店面同時帶來 2 大獲利來源：依位置與面積而定，每月 4,000 萬至 3 億越南盾的穩定被動租金收入；以及長期每年 8% 至 15% 的穩健資產增值幅度。這正是富美興開發商定位為其產品組合中最穩健資產配置通路的「雙重獲利」模式。

一起來了解各項收益來源的具體數據，讓投資人在決策前正確評估財務預期。

目前富美興店鋪住宅的租金是多少？

富美興店面租金目前依據路段、面積、樓層及承租商品牌等 4 大決定性因素，介於每月 4,000 萬至 3 億越南盾之間，預估帶來每年 4% 至 8% 的毛租金投報率（gross yield）。

下表彙整PMH各道路路段的參考租金，協助投資人在決策前估算每月被動現金流：

路線	參考面積	每月租金	承租客群
孫逸仙（Kênh Đào）	200–265m²	1.5億–3億越南盾	餐飲連鎖、超市、購物中心
Nguyễn Lương Bằng	130–200m²	8,000萬–1.5億越南盾	銀行、辦公室、連鎖零售
Nguyễn Đức Cảnh	100–150m²	5,000萬–1億越南盾	診所、瑜伽、餐飲連鎖
Trần Văn Trà（半月湖）	240m²	1.2億–2億越南盾	餐廳、高端展示中心

更進一步來看，目前於富美興 shophouse 長期承租的國際與國內品牌包括：Starbucks Coffee、Highlands Coffee、Citimart 超市、Everest Education、Song Đế、丹麥家具 JYSK，以及多家綜合診所與高端瑜伽中心。這些大品牌的進駐不僅確保了穩定的現金流，也帶來高品質的客群，提升整條街區的商業價值與形象。

富美興 shophouse 有現成租約嗎？

有，本次開售的許多富美興 shophouse 已附有知名品牌的長期租約，並隨時可將全部權益移轉給新買方，這意味著投資人自交屋首日起即可享有租金現金流，無須耗費時間尋找租客。

這是極為重要的優勢，主要有3項實際原因：

理由 1：完全排除「空置」風險 一般來說，全新的 shophouse 需要 3 至 6 個月才能找到合適的租客、議定租金，並依承租方需求完成室內裝修。已有現成租約的 shophouse 讓投資人完全略過這個階段，立即取得租金收入。

理由 2：確認該 shophouse 的實際市場價值 由知名品牌正在履行的租約，是對收益能力與實際租金水準最客觀、最具說服力的證明，能協助投資人精準鑑價，並在決定購買時更有信心。

理由 3：轉讓時提升價值 附有知名品牌租約的 shophouse，通常比同地段、同面積的空置店面鑑價高出 15% 至 30%，因為下一手買方同樣不必擔心起步期與空置風險。

審查租約時的重要注意事項：投資人需仔細檢查 3 個要素，包括契約剩餘期間（還有幾年到期）、租金水準（是否貼近市場行情或明顯偏低），以及契約轉讓條款（是否需要承租方同意）。

富美興 shophouse 歷年來如何漲價？

富美興 Shophouse 的長期房價漲幅穩定維持在每年 8% 至 15%，優於平均通膨率與定存利率，這得益於 3 大因素的疊加效應：供給極為有限、來自社區居民與企業的租賃需求持續成長，以及都市基礎設施不斷升級。

具體而言，支撐中長期漲價的因素包括：

交通建設：阮文靈路與阮友壽路地下道工程已正式通車，大幅縮短從PMH前往胡志明市市中心的交通時間。連接第7郡與市中心各郡的4號地鐵線目前正處於推動階段，有望大幅增加人流，並帶動區域房地產價格邁上新台階。

高端社會基礎設施： 規模超過 1,000 張病床的 Tam Anh 醫院正在該區域推動建設，每日將吸引數千名病患、探病家屬與醫護人員。全新的文化藝術展覽中心，以及 Fulbright 大學（越南目前最具聲望的私立大學之一）的進駐，為區域內的 shophouse 帶來更多元、更優質的客源。

在胡志明市都市規劃中的戰略地位： 富美興是胡志明市向南擴張計畫的先驅都市區，串聯南部重點經濟三角，包括胡志明市、Đồng Nai 與 Bà Rịa Vũng Tàu。位於 Bình Dương 的 Phú Mỹ Hưng Harmonie 建案「賣到缺貨」，開賣首日近 100% 的房源被預訂，登記購買人數達供給量的 2.5 倍，最能證明富美興品牌對不動產市場的持久吸引力。

富美興 SHOPHOUSE 與其他投資管道的比較：該選哪一種？

富美興 Shophouse 與富美興出租住宅大樓有何不同？

富美興店面（shophouse）在出租毛收益率（gross yield，每年 4–8%，相較於公寓的每年 2–4%）及房價增值空間上勝出；富美興公寓則在進場門檻資金低（自 30億越南盾起，相較於店面的 100億越南盾起）以及更易於大眾投資人接觸方面更具優勢。店面適合希望累積資產並創造高額被動收入的長期投資人；公寓則適合自住買方或小額資本投資人。

此外，富美興 shophouse 的稀有性極高（占總產品不到 5%），而住宅大樓則隨新案持續推出而不斷有新供給。這樣的稀有性使 shophouse 在同一都市區內，相較住宅大樓具有更優異的增值與長期流動性優勢。

富美興 Shophouse 與一般商業街屋有何不同？

富美興 shophouse 在專業都市管理、符合國際標準的同步基礎設施與永續的都市區品牌上勝出。自由商業街屋在使用與興建上更具彈性，但承擔規劃風險、沒有統一的基礎設施管理單位，次級市場流動性也較低。

此外，在需要出場（exit strategy）時，富美興 shophouse 因都市區品牌與透明的法律條件，流動性明顯更高；而自由商業街屋有時在估價與尋找財務能力足夠的買方上會遇到困難。

富美興 Shophouse 各路段實際淨收益率（Net Yield）是多少？

富美興 shophouse 的實際淨收益率依路段不同，估計為每年 3% 至 6%，已扣除 10% 個人所得稅、大樓管理費及每年定期維護費用。

Tôn Dật Tiên（Kênh Đào）與 Nguyễn Lương Bằng 軸線因國際品牌的高租金而帶來最高的淨收益率（net yield）。Nguyễn Đức Cảnh 軸線租金較低，但進場資金也較低，淨收益率維持在相當水準。依不同產品區間，預估回本期為 15 至 25 年，適合長期資產累積的投資策略。