地址:胡志明市第7郡富美興都市區八大核心區域之一的 Nam Viên 社區

發布於 作者 Kim Thùy Phú Mỹ Hưng

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Cảnh Viên 2 富美興公寓 是位於 Nam Viên 住宅區的高級公寓建案，由富美興發展責任有限公司自 2006 年起投資開發。專案採歐式雙塔建築，規劃 116 戶面積自 118m² 起，另有 13 戶頂樓 penthouse，長期以來是胡志明市外籍專家與高收入家庭青睞的安居首選。尤其，獨創的 U 型凹槽設計確保每戶皆擁有外向視野、不受遮擋，在市中心營造出少見的開闊居住空間。

除了建築品質，Cảnh Viên 2 的地理位置更是其核心競爭優勢。建案位於南園區的「綠色島城」之中，被景觀河與 Cả Cấm 河環繞，步行經 Cả Cấm 橋僅兩分鐘即可抵達國際金融貿易區。周邊生活機能豐富，Crescent Mall、半月湖、國際學校與 FV 醫院都在 2 公里範圍內。更重要的是，這正是來自 Unilever、Ford、Manulife 等大型集團外籍專家社群穩定租屋需求的來源。

關於2026年的格局圖與銷售價格，Cảnh Viên 2提供6種標準住宅格局，面積為118-160m²，另有13戶頂層公寓，面積為150-203m²。目前市場100%為中古屋交易，3房住宅售價約為77億至108億越南盾，相當於每平方公尺6,500萬至8,570萬越南盾。月租金為1,800萬至2,500萬越南盾，穩定吸引有長期租屋需求的外籍人士。

為全面評估此建案，以下文章將依序分析建案概況、地點、格局圖、公共設施、銷售價格，最後探討相較於南園區鄰近建案的投資潛力。

建案總覽

Cảnh Viên 2 公寓是怎樣的建案？

Cảnh Viên 2 公寓是位於胡志明市第七郡富美興都市區 Nam Viên 住宅區的高級住宅建案，屬豪宅等級，由富美興發展責任有限公司擔任開發商，2006 年推出市場，並於 2008 年第一季交屋。該開發商在南西貢市場擁有超過 30 年經驗，曾交出多個獲高度評價的建案，例如 Hưng Phúc Premier、Saigon South Residences 以及 Chateau 別墅系列。

富美興 Cảnh Viên 2 公寓－全景
富美興 Cảnh Viên 2 公寓－全景

具體而言，Cảnh Viên 2 坐落於面積 4,020m² 的基地上，由兩棟 13 層樓高的對稱雙塔組成，面向東北方。該建案向市場提供共 116 戶公寓，具備 6 種不同格局設計，並於 11 至 13 樓規劃 13 戶頂樓豪宅（penthouse），以及位於地面層與 2 樓的 17 戶商用店面（shophouse）。最引人注目的建築特色是每棟大樓背面均採 U 型凹陷設計，營造出內部開放空間，並確保每戶公寓無論位處何種角度，皆能自在享有對外視野，不受對面大樓遮蔽。這是獨一無二的建築特色，Cảnh Viên 聚落中沒有任何建案擁有類似規劃。

在法律文件方面，Cảnh Viên 2 全數住宅已於 2008 年第一季交屋，每戶皆有獨立的粉紅權狀（sổ hồng），目前完全在次級市場交易。買方可在決定前實地查核交屋品質，排除初級市場常見的「紙上建案」風險。

Vị trí dự án

Cảnh Viên 2 位於富美興都市區何處？

Cảnh Viên 2 座落於 Nam Viên 住宅區，這裡是富美興都市區（第7郡、胡志明市）八大核心區之一，屬於全都市區綠樹密度最高的規劃區。整個 Nam Viên 區被 Cảnh Quan 河與 Cả Cấm 河環抱，形成天然的「島嶼」結構，生態系統在水面、綠意與建築之間取得平衡。

Cảnh Viên 2 富美興建案的位置
Cảnh Viên 2 富美興建案的位置

Cảnh Viên 2 建築三面分別臨接 16 號路、17 號路與 C 路，道路寬度為 10 公尺至 21 公尺，出入動線順暢，也有利於基座 shophouse 的商業活動。住戶只需步行兩分鐘跨越 Cả Cấm 橋，即可抵達國際金融貿易區，當地聚集了 Unilever、Ford、Manulife、SC Johnson 等大型跨國集團的辦公室，以及其他眾多單位。這正是外籍專業人士（expat）選擇 Cảnh Viên 2 作為居住地，而不願遠赴市內其他區域通勤的原因。

以 Cảnh Viên 2 為中心、2 公里範圍內，住戶可完整享有高規格的機能生態圈：

  • 購物中心：Crescent Mall、Hồ Bán Nguyệt、cầu Ánh Sao
  • 國際教育：富美興區域內的英國、日本、韓國國際學校
  • 醫療：FV 醫院、Family Medical Practice 國際診所
  • 休閒娛樂：社區內 15,600-20,000 平方公尺公園、Nam Viên 花園別墅區

此外，建築後方視野正對高級花園別墅區，而非一般都市建築。這讓 Cảnh Viên 2 的住戶即使不住在高樓層，也能始終擁有綠意盎然、安靜的景觀，營造出同價位區段難尋的「都市中度假」居住感受。

Tiện ích dự án

CẢNH VIÊN 2的社區公共設施能否滿足高端生活需求？

可以，Cảnh Viên 2的社區公共設施足以滿足高端生活需求，主要有至少3項原因：多元的運動設施（雙泳池、健身房、網球場）、綠意環繞的景觀空間，以及鄰近的2座15,600-20,000m²公園；此外，基礎設施規劃完善（電線地下化、備用發電機可提供100%用電量、24/7保全）。

富美興 Cảnh Viên 2住宅公共設施－南園公園
富美興 Cảnh Viên 2住宅公共設施－南園公園

此外，建案的 U 字型配置在兩棟塔樓之間形成一座私密的中庭，設置成人與兒童兩座露天泳池，以及兩座可從電梯走廊直接望見的景觀花園。住戶從電梯廳就能看到社區綠意，不必走出戶外也能感受到居住環境的舒展。這是以日常生活體驗為優先的設計，並非只著眼於純粹的房產價值。

Cảnh Viên 2的所有社區公共設施分類如下：

運動與休閒設施：

  • 2座露天泳池（成人與兒童），設於2棟大樓之間
  • 健身房與網球場
  • 戶外烤肉區
  • 2樓花園，供住戶散步、乘涼
  • U字形開放空間內的2座景觀花園

社區設施：

  • 2間社區活動室，供住戶舉辦活動
  • 1樓與2樓設有17間店面，滿足住戶就近購物需求
  • 採U字形凹入式設計，電梯廳明亮通風

基礎設施：

  • 設有監視攝影系統，提供24/7保全
  • 符合標準的消防系統
  • 全區自規劃之初即採地下化管線，並配備100%滿載容量的備用發電機
  • 地下室設有118個汽車停車位（比例1:1）、46個機車停車位

更重要的是，緊鄰 Cảnh Viên 2 的兩座 15,600-20,000m² 景觀公園，由富美興聘請國外建築師設計，形成名副其實的「綠色肺葉」，這是胡志明市區大多數公寓建案所沒有的條件。整個南園區也是富美興都市中心 8 個分區中，公園綠覆率最高的區域。

建案配置圖

Cảnh Viên 2 的格局圖包含哪些房型？

Cảnh Viên 2 的格局主要分為2大類：標準公寓（2-10樓）與頂層豪宅（11-13樓），共規劃6種不同格局，所有戶型面積均至少達118平方公尺，沒有小坪數公寓或套房。這是 Cảnh Viên 2 與胡志明市一般公寓建案最明顯的差異，建案完全鎖定需要寬敞、具標準居住空間的家庭與專業人士客群。

Cảnh Viên 2 富美興建案的格局圖
Cảnh Viên 2 富美興建案的格局圖

以下為建案各類住宅格局圖的詳細說明：

Cảnh Viên 2 的標準戶型面積有多大？

Cảnh Viên 2 共有 6 種標準戶型，面積自 118m² 至 160m²，規劃 3-4 間臥室，分布於兩棟大樓的 2 樓至 10 樓。每種戶型皆至少規劃一處 loggia，並在客廳、餐廳或主臥設置大面窗，以充分引入自然採光與通風。

由於建築採 U 字型內凹結構，每一戶都擁有向外延伸的開闊視野。前排戶別面向 21 公尺道路，中間戶別面向社區內 U 字型庭園，庭園內設有泳池與景觀花園，角間戶則擁有雙面道路視野。沒有任何一戶會直接面對其他大樓，出現「陽台正對陽台」的情況。

下表彙整各標準格局房型，協助買方快速掌握次級市場上仍流通的產品供給：

房型 面積 臥室 衛浴 特色
A型 118-120m² 3房 2衛 大陽台，客廳正朝東北
B型 128-135m² 3房＋書房 2衛 格局靈活，適合有幼童的家庭
C型 140-145m² 4房 2衛 主臥空間寬敞，附獨立更衣室
D型 150-160m² 4房 3衛 開放式廚房連接餐廳，陽台寬敞
E型（角間） 155-165m² 4房 3衛 雙面景觀、2座陽台，自然採光最佳
F型（特殊轉角戶） 160-170平方公尺 4房+1 3衛 另設獨立傭人房，適合人口較多的家庭

地下停車場規劃118個汽車停車位，車位數與住宅總戶數比例為1:1，另有46個機車停車位，徹底滿足住戶停車需求，不必依賴外部停車場。

Cảnh Viên 2頂樓戶與一般住宅有哪些不同特色？

Cảnh Viên 2 的 penthouse 戶在三個面向上優於標準戶：面積更大（150-203m²）、擁有11至13樓的環景視野，以及不動產價值明顯更高（150億越南盾以上），而標準戶則落在77億至108億越南盾之間。

更進一步來看，13戶 penthouse 分布在兩棟大樓的11至13樓，善用高樓層優勢，完整收攬面向 Nam Viên 別墅區、綠地公園，以及更遠處西貢南區天際線的開闊視野。多數 penthouse 戶的前手屋主已依歐式風格投入高級室內裝修，不少戶別以全裝修狀態成交，讓後手買方可以直接入住或立即出租，無需再額外投入。

以下比較Cảnh Viên 2兩種住宅類型的詳細資訊：

項目 標準住宅（2-10樓） 頂樓戶（11-13樓）
面積 118-170平方公尺 150-203平方公尺
2026年售價 77億-108億越南盾 150億越南盾起
景觀 面向社區道路／公園 南園全區全景
室內裝潢 通常出售時不含裝潢或僅附部分裝潢 通常附有高級全套裝潢
流動性 較高，較容易成交 成交較慢，買家較少
租金 每月 1,800 萬至 2,500 萬越南盾 每月 3,000 萬至 4,500 萬越南盾（估計）

價格表

2026年Cảnh Viên 2住宅出售與出租價格是多少？

2026年Cảnh Viên 2住宅的出售與出租物件分為2大類：標準3至4房住宅與頂樓豪宅，價格區間依樓層、座向、面積及裝潢狀況而異。由於建案已於2008年交屋，目前市場上100%為次級市場／轉售物件，開發商已無一手新屋可售。

Cảnh Viên 2 富美興住宅
Cảnh Viên 2 富美興住宅

以下為各類型物件的具體價格資訊：

目前Cảnh Viên 2住宅各種坪數的出售價格是多少？

2026年Cảnh Viên 2住宅的出售價格約為77億至超過150億越南盾，依房型而定，換算每平方公尺約6,500萬至8,570萬越南盾，明顯高於西貢南區同區域次級市場公寓的整體行情，符合此建案的豪宅定位。

2026年05至06月次級市場參考價格表：

住宅類型 面積 售價（十億越南盾） 每平方公尺價格（百萬越南盾） 備註
標準3房住宅 118-120m² 77 億至 95 億越南盾 65－79 最熱門，流通性高
高樓層3房 118-120m² 90 億至 108 億越南盾 75－90 8－10樓，景觀佳
4房 140-170m² 105 億至 135 億越南盾 72－82 釋出物件少，難以尋覓
頂樓豪宅 150-203平方公尺 150 億越南盾以上 80－100+ 高級全室裝潢
特殊邊間 155-170m² 125 億至 150 億越南盾 79－90 2個陽台，雙面景觀

值得注意的是，目前部分次級委售物件來自希望進行資產重組的屋主，因此出現若干以等於或低於前期原始價格委售的戶別。這對有自住需求或長期投資的買方而言，是能以優於一般市場行情的價格入手本建案的機會。建議買方在決定前至少比較 3-5 戶同類型產品，以依樓層與朝向判斷合理價格。

Cảnh Viên 2 建案租給外籍專家的租金是多少？

Cảnh Viên 2 的租金行情為 3 房格局每月 1,800萬至2,500萬越南盾，相當於每月約 1,200-1,400 USD，穩定吸引的主要租客族群，正是在緊鄰的國際金融商業區工作的外籍專家（expat）。

更進一步來看，Cảnh Viên 2 的租客結構與胡志明市大多數一般公寓不同。大部分租約來自日本、韓國、歐洲、北美的資深主管人員，他們任職於在 PMH 設有辦公室的跨國集團。這些租客通常簽訂 1-2 年合約，按時繳租、善盡房屋維護，且若在越南的勞動合約尚未結束，往往會持續續約。因此 Cảnh Viên 2 的空置率明顯低於同區域主要服務越南本地短期租客的公寓建案。

各房型參考租金表：

房型 面積 每月租金 租客對象
3房（無家具） 118-120m² 1,500萬-1,800萬越南盾 高階越南家庭、本地企業員工
3房（全配家具） 118-120m² 1,800萬-2,500萬越南盾 外籍人士、外籍專家
4房（全配家具） 140-160m² 2,500萬-3,500萬越南盾 3-4 人外籍家庭
頂樓豪邸（Penthouse）全配家具 150-203平方公尺 3,500萬-5,000萬越南盾 執行董事、資深專家

注意：租金通常包含公寓管理費，但不含電費、水費及停車費。部分長期租約（1 年以上）房東可能提供較公告價格減免 5-10% 的優惠。

Cảnh Viên 2 的投資潛力比其他 Nam Viên 區建案更好還是更差？

Cảnh Viên 2 憑藉穩定的外籍人士社區，在租金現金流穩定性方面表現出色；而南圓區（Nam Viên）內如 Cảnh Viên 1 等新建案或花園街屋別墅，則因土地稀缺與特殊的流動性，具備更快速的增值潛力優勢。

尤其，Cảnh Viên 2 擁有胡志明市鮮少建案能具備的稀有特質：由 Cảnh Quan 河與 Cả Cấm 河完全環抱的「綠洲」位置，形成獨特的微氣候。此區域自南方迎來河流、Cần Giờ 防護林與東海的自然風，氣溫較市中心平均低，空氣品質也明顯更佳。這是無法複製的優勢，因為這座「綠洲」的土地已完全開發飽和，已無空間再開發可直接競爭的新建案。

Cảnh Viên 2 與同屬 Nam Viên 區的 Cảnh Viên 1、Cảnh Viên 3 有何不同？

Cảnh Viên 2 規模較小，且在同名 3 個建案中戶型面積最大；Cảnh Viên 1 規模更小且交屋較早，而 Cảnh Viên 3 則是規模較大、戶型規劃更多元的建案。這 3 個建案在南圓區（Nam Viên）形成了完善的居住聚落，但服務具有不同需求的各類購屋客群。

最重要的區別在於 Cảnh Viên 2 獨特的 U 型內凹雙塔建築設計，確保 100% 的戶型皆面向外部，沒有任何面對牆面或其他大樓的「陰暗戶」。這一特點在 Cảnh Viên 1 或 Cảnh Viên 3 中皆不具備。低建蔽率（4,020平方公尺土地上僅規劃 116 戶）也營造出舒適、私密的生活空間，與該區域內其他高密度建案相比，形成了更具篩選性的優質住戶社區。

Cảnh Viên 2 公寓適合買來長期出租嗎？

是的，購買 Cảnh Viên 2 進行長期出租，適合優先考量穩定現金流與資金保值的投資人，原因有三：外籍人士社群帶來的高入住率、以 USD 定價的租金水平（較不受本國貨幣波動影響），以及南圓區（Nam Viên）土地儲備已枯竭，沒有同質新案直接競爭。然而，投資人須注意預估毛租金投報率（gross yield）僅約 2.5-3.5%/年（以 80-100億越南盾資金計算，月租金約 1,800萬-2,500萬越南盾），低於銀行儲蓄利率，因此實際收益兼具租金現金流與長期的房地產增值預期。這項產品適合 5-10 年的「買入—持有—出租」策略，不適合短期炒作，因為中古市場的流動性不如 2022-2026 年期間開發的新大樓建案迅速。