富美興 Nam Viên 別墅：位置、設施、格局與 2026 年詳細售價

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地址:Nam Viên 社區，胡志明市第 7 郡富美興都市區中心

發布於 2026年6月7日2026年10月20日作者 Kim Thùy Phú Mỹ Hưng

富美興 Nam Viên別墅位於富美興都會區中心、胡志明市第7郡，距離第1郡車程不到15分鐘，座落於 Nguyễn Lương Bằng 與 Tân Phú 兩條主要道路沿線，周邊環繞河道與綠意盎然的公園。建案共96戶，分為獨棟別墅、花園別墅及連棟別墅，由富美興發展責任有限公司擔任開發商，於2014年首次推出，迅速成為上流人士青睞的居住地。尤其是建蔽率極低，僅33.3%，且每戶綠地面積比例達34%至60%，在繁華都會中心打造出難得的生態居住空間。

2026年Nam Viên別墅售價約從連棟別墅的370億越南盾起，至獨棟別墅的750億至1,300億越南盾不等，視面積、座向及裝潢完成度而定。此處獨棟別墅的租金每月3,000 USD起，Nam Viên社區內各類別墅的月租金則約為6,000萬至1億越南盾，視房型及面積而定。接下來，除了了解符合高端市場定位的價格，買方與租客也應掌握區位、格局、公共設施及產權等資訊，才能做出最準確的投資決策。

建案總覽

富美興 NAM VIÊN 別墅是什麼建案？

Nam Viên別墅是由富美興有限公司開發的高級別墅社區，於2014年推出，共96戶，坐落於胡志明市第7郡富美興都市區中心，基地面積28,920 m²，建蔽率僅33.3%。

若要更深入了解此建案，需從兩方面來看：開發商如何打造 Nam Viên，以及建案實際規模與規劃方式。

Nam Viên 建案的開發商是誰？建案如何形成？

富美興發展責任有限公司是 Nam Viên 別墅唯一的開發商，於 2014 年正式推出此建案，作為該集團在富美興都市區產品系列中的首個高級別墅產品。

富美興是新順工業發展公司與台灣 Central Trading and Development Group（CT&D）的合資企業，30 多年來致力於打造並營運胡志明市南部的典範都市區。憑藉這項信譽基礎，Nam Viên 別墅以「綠色半島」為設計理念，打造位於天然河道水網之中的高級住宅區，並以綠地空間與植栽生態系統貫穿整體規劃，而非如同當時多數都市別墅建案般追求最高建蔽率。建案依開發商承諾如期於 2015 年第 4 季末交屋，在當時的胡志明市高級房地產市場上相當少見。

Nam Viên 別墅共有幾戶？如何規劃？

建案共規劃96戶，分為2種主要類型：58戶獨棟別墅及38戶花園別墅，基地面積為28,920 m²，建蔽率為33.3%，每戶綠地面積占比為34%至60%。

具體而言，58 戶獨棟別墅的土地面積介於 273 m² 至 323 m²，樓地板面積介於 308 m² 至 367 m²，每戶皆獨立座落於自有基地，不與鄰戶共用牆面。38 戶花園別墅的土地面積介於 126 m² 至 220 m²，樓地板面積介於 223 m² 至 230 m²，適合希望在 Nam Viên 擁有生態居住空間、但偏好較適中規模的家庭。整體格局規劃讓每戶都能直接連接社區綠地，從各戶專屬花園到鄰近的 2 公頃景觀公園，園內設有景觀湖與水榭，形成由內而外的 3 層植栽環繞結構；這種規劃特色在胡志明市都市區內其他別墅社區中相當罕見。

Vị trí dự án

NAM VIÊN 別墅位於富美興都市區何處？

Nam Viên 別墅位於胡志明市第 7 郡富美興都市區中心的 Nam Viên 社區，鄰接 Nguyễn Lương Bằng 與 Tân Phú 兩條主要道路，沿線由 Nguyễn Văn Linh 大道通往 Nhà Bè 縣。

更明確地說，Nam Viên 別墅的位址帶來三大連結優勢，這是胡志明市極少數住宅區能同時具備的條件。第一，從 Nam Viên 出發，住戶開車不到 15 分鐘即可抵達第一郡，也就是全市的商業與行政中心。第二，這樣的位置步行即可到達多項頂級公共設施，包括國際金融商務區、擁有半圓湖與星光橋的 The Crescent 區、Crescent Mall 購物中心、Parkson 以及 FV 醫院。第三，Nam Viên 區四周環繞天然河渠網絡，在高級住宅區與周邊區域之間形成明確的生態界線。

此外，Nam Viên 的位置特別之處，在於它緊鄰櫻花公園與熱鬧的 Midtown 商業區，形成一套完整、封閉的生活生態圈。這也說明為何 Nam Viên 常被形容為座落於都會核心的「綠色半島」，住戶在此享受如度假般的空間，同時在不到 1.5 公里的半徑內就能接觸所有城市公共設施。

Tiện ích dự án

Nam Viên 別墅有哪些社區內部與周邊外部公共設施？

Nam Viên 別墅共有 2 大類公共設施，分別是建案基地內直屬的社區內部設施，以及步行半徑 1.5 公里內的周邊外部設施，以全面滿足住戶生活、教育、醫療與娛樂各項需求為準則。

在社區公共設施方面，建案以符合高端市場定位的完善基礎設施系統進行規劃。最具特色的是緊鄰別墅區、面積達2公頃的景觀公園，園內設有景觀湖、水榭與石椅，讓住戶在家門口即可享有清新宜人的度假休憩空間。社區內花園以3層綠化植栽環繞每棟別墅，進一步提升生態層次，有助於隔絕噪音並自然調節溫度。此外，社區配備由專業人員執勤、搭配現代化監視攝影機的24/7保全系統，為居民提供高度安全的居住環境。

在周邊外部設施方面，Nam Viên 住戶在步行範圍內即可享用整個富美興都市區的高規格服務生態系：

教育類包括 Nam Sài Gòn 學校、Đinh Thiện Lý 學校、加拿大國際學校、S15 小學、Tiny Flower 幼兒園，以及韓語、日語與台北雙語學校，服務此地為數眾多的國際住戶社群。

商業與娛樂類包括國際金融商業區、Crescent Mall、Parkson、The Crescent 區（含半圓湖、星光橋與孫逸仙步行街），距離均在 500 公尺至 1.5 公里之間。

醫療類有 FV 醫院，為胡志明市首屈一指的知名國際醫院之一，另有醫療照護區，皆在便利可及的範圍內。這項健康優勢對年長住戶與有幼童的家庭格外重要。

建案配置圖

Nam Viên 別墅包含哪些房型？

Nam Viên 別墅主要有 3 種房型，包括獨棟別墅、花園街屋別墅與連棟別墅，依土地面積、建築結構與價格加以區分，以滿足不同的使用需求與財務能力。

以下就各房型逐一詳細分析，讓買方與投資人在做決定前清楚掌握差異。

Nam Viên 獨棟別墅有什麼特色？

Nam Viên 獨棟別墅是本案最高級的房型，共 58 棟，土地面積為 273 平方公尺至 323 平方公尺，樓地板面積為 308 平方公尺至 367 平方公尺。

每戶獨棟別墅皆獨立座落於自有基地，不與鄰戶共用牆面，充分保障屋主的隱私。具體而言，這類別墅通常為地上 3 層，規劃 4 間以上臥室，並有環繞四周的寬敞庭院。每戶獨棟別墅的土地面積中，綠化空間占 40% 至 60%，表現優於胡志明市大多數別墅建案。

就次級市場常見的尺寸來看，Nam Viên 多數獨棟別墅掛售時的面寬約 16 公尺至 19 公尺、深度 16 公尺至 17 公尺，土地總面積約 273 平方公尺至 323 平方公尺。部分位於區內精華地段的雙面臨路角地別墅，售價明顯高於一般行情。

此外，Nam Viên 獨棟別墅的建築設計走向現代奢華風格，採用嚴選建材，以確保結構耐久與長期美感。全區建蔽率僅 33.3%，由開發商富美興嚴格控管，確保住戶始終生活在開闊空間中，較少受到都市噪音影響。

Nam Viên 花園街屋別墅與連棟別墅和獨棟別墅有何不同？

花園街屋別墅勝在庭園面積運用靈活、價格較易入手；連棟別墅則在初期持有成本與空間密度上具優勢；至於獨棟別墅，則在隱私、面積與長期資產價值上最為出色。

為了更清楚了解差異，下表彙整三項最重要的指標，協助區分 Nam Viên 的三種房型：

項目	獨棟別墅	花園聯排別墅	連棟別墅
數量	58 棟	38 棟	總計 96 棟中的一部分
土地面積	273 平方公尺至 323 平方公尺	126 m² 至 220 m²	126 m²（常見 7×18 m）
樓地板面積	308 m² 至 367 m²	223 m² 至 230 m²	約 200 m²
售價	750億至1,300億越南盾	370億至450億越南盾	370億至420億越南盾
庭院	4面，完全獨立	前院與後院	前院與後院
共用牆	無	沒有（或僅1面）	與連棟住宅共用2面牆

具體來說，花園街屋別墅的優勢在於居住空間開闊，且價格較獨棟別墅更為合理。買方仍可擁有足夠寬敞的私人庭院，能依個人喜好種樹、擺放休憩座椅或規劃魚池。至於連棟別墅，則適合想在 Nam Viên 優質地段擁有一席之地、又希望預算更精省的買方，願意接受與左右兩戶共用牆面，以換取三種產品中最低的入場價格。

價格表

2026年富美興 Nam Viên 別墅售價是多少？

2026年 Nam Vien 別墅售價分為2大類型：連棟別墅及花園別墅約370億至450億越南盾，獨棟別墅約750億至1,300億越南盾，價格依土地面積、房屋座向、社區內位置及室內裝修程度而異。

接著，為了解目前次級市場的價格行情，下表彙整截至2026年初市場上已記錄的交易：

類型	常見土地面積	市場價格區間	備註
連棟別墅	7×18 m（126 m²）	370億至420億越南盾	毛胚屋或已完成外觀裝修
花園街屋別墅	126 m² 至 220 m²	370億至550億越南盾	依面積與座向而定
獨棟別墅	273 m² 至 275 m²	750億至850億越南盾	標準裝修完成
獨棟別墅	275 m² 至 323 m²	850億至1,100億越南盾	高級全室裝潢
雙面臨路角地獨棟別墅	305 m² 至 323 m²	1,050億至1,300億越南盾	位置特殊，附私人泳池

直接影響實際成交價格的因素包括：房屋座向（東南向的估值較其他座向高5%至10%）、社區內位置（緊鄰公園或面湖的物件加價10%至15%）、法律狀態（獨立紅皮書為全區建案的必備標準，不影響價差）以及裝潢狀況（前屋主投入的高級全室裝潢物件，可能比同面積的毛胚屋高出100億至200億越南盾）。

Nam Viên別墅目前租金是多少？

Nam Viên別墅的租金主要依房型分為2種：獨棟別墅每月3,000 USD至4,500 USD（約7,500萬至1億1,000萬越南盾）；連棟別墅與花園別墅則每月5,000萬至8,000萬越南盾，視面積及裝潢程度而定。

具體而言，影響租金的因素包括裝潢狀況（配備全套高級家具家電的租金，比基本裝潢高20%至30%）、臥室數量（4房別墅在租賃市場上最為常見）、租客族群（在區域跨國企業辦公室工作的外籍人士，以及子女就讀鄰近國際學校的家庭），以及長期租約（租期達12個月以上，通常可比月租議價便宜5%至10%）。由於富美興地區國際居民持續在此生活與工作，租賃市場穩定，出租率也維持在高檔。

NAM VIÊN別墅值得購買自住或投資嗎？是否比富美興其他別墅社區更值得？

是的，Nam Viên別墅相較富美興許多其他別墅社區，更值得購買自住或投資，主要有3項原因：全區最高的綠化密度、每戶各自持有粉紅簿且產權完全透明，以及隨著PMH 2.0發展規劃帶來的穩健增值潛力。

為什麼Nam Viên被譽為富美興獨一無二的「綠色半島」？

Nam Viên 被譽為「綠色半島」，因為這裡是富美興綠化土地比例最高的住宅區，建蔽率僅 33.3%，每戶綠化比例為 34% 至 60%，周圍環繞天然河道與 2 公頃公園，園內設有景觀湖與水榭。與許多地區高密度都市化的趨勢相反，Nam Viên 自開發之初便維持開放空間的理念，打造出空氣品質與微氣候均優於胡志明市別墅市場整體水準的生活環境。

Nam Viên別墅的粉紅簿產權及PMH 2.0發展規劃帶來的增值潛力如何？

Nam Viên所有別墅均由每戶各自持有粉紅簿，產權完整且透明，居民可輕鬆辦理買賣、轉讓及銀行抵押，不必擔心產權風險。投資潛力方面，PMH 2.0發展規劃將擴充基礎建設並升級整個都會區的公共設施；此外， Nhà Bè縣升格為郡的計畫，預期將在中長期對Nam Viên地區的資產流動性與價值帶來正面影響。韓國、日本及台灣居民長期居住於此，也有助於維持穩定的租屋需求，讓投資人在持有期間有效運用現金流。